Опасения При Покупке Квартиры
Содержание
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Опасения При Покупке Квартиры. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.
Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.
Права несовершеннолетних
Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.
Взаимозачёты выполняют на последнем этапе. Денежные средства могут быть предоставлены наличными или перечислены безналичным переводом. Если выбран первый метод, обязательно нужно попросить расписку о передаче и получении средств. Рекомендуется пригласить свидетеля, который в последующем сможет подтвердить, что деньги действительно были переданы. Если используется безналичный расчёт, просто переводить сумму продавцу крайне не рекомендуется. Эксперты советуют воспользоваться аккредитивом или банковской ячейкой. Покупатель сможет заранее положить сумму в хранилище и заморозить её. Продавец получит доступ к средствам только после выполнения всех обязательств.
В этом случае стандартный перечень документов остаётся прежним. Если денежные средства используются в качестве первоначального взноса, финансовая организация дополнительно может запросить свидетельство о браке, паспорт или свидетельства о рождении детей.
Если имущество приобретается у собственника
Часто в бумаге отражают пункт об уплате аванса или задатка. Величина платежа составляет от 1 до 10 % от стоимости квартиры. Факт предоставления денежных средств необходимо подтвердить. Для этого составляют соглашение о задатке и расписку. Предварительный договор регистрировать в Росреестре не нужно. Обычно бумагу используют, если продавец и покупатель уверены в своих намерениях, но им необходимо время для сбора полной суммы денежных средств, подготовки документов и прочего. В договоре обязательно фиксируется дата заключения основного соглашения. До этого момента необходимо решить все вопросы.
В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной. В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег.
Риск обмана со стороны продавца
В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.
Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц
Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.
Несколько слов нужно сказать о налогах, которые предстоят к оплате. По сделке, продавец обязан уплатить 13% от стоимости жилья, если он владеет квартирой меньше 3 лет. Покупатель сможет в дальнейшем получить налоговый вычет в 13% от суммы, уплаченной за имущество.
- При совершении сделки по доверенности, необходимо встретить с собственником и удостовериться, что у него действительно есть права на квартиру.
- Сомнительность предыдущих сделок с имуществом. Если есть какие-то вопросы в этом направлении, то от сделки стоит отказаться.
- Если квартира была недавно получена по наследству, то еще более полугода она будет находиться под вопросом, поскольку предъявить права на имущество могут наследники.
- Жилье, купленное с участием мат.капитала обязательно регистрируется на всех членов семьи, включая и несовершеннолетних детей. Такие сделки могут вызвать вопросы со стороны службы опеки.
- Имущество, продаваемое с обременением или купленное у пожилых людей, может также вызвать вопросы, поскольку кредиторы могут предъявить на него свои права, либо подтвердится неадекватность продавца.
- При ошибках в приватизации продажа квартир может быть опротестована.
Возможные риски, возникающие при покупке жилья на вторичном рынке
Жилье на вторичном рынке положительно рассматривается далеко не всеми потенциальными покупателями. Люди считают такие квартиры старыми, не всегда комфортабельными по планировке и неподходящими для проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья очень большой, и здесь, всегда есть квартиры, отвечающие требованиями возможных покупателей.
Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).
Вторичный рынок и сопутствующие опасности
Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.
Как купить квартиру максимально безопасно
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?
- технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
- выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
- выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
- выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
- справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
- копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.
Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.
- Необходимое условие для проведения таких сделок — согласие органов опеки.
- После заключения договора купли-продажи нелишне проверить, что дети зарегистрированы по новому адресу.
- Скрытые риски связаны с покупкой жилья, которое изначально приобреталось с участием материнского капитала. Если родители не выделили долю ребенка, то впоследствии он на законных основаниях сможет претендовать на квадратные метры в проданной квартире.
При сделках от продавца к покупателю переходит не сам предмет (комната или дом), а право на владение недвижимым имуществом. Поэтому перед заключением договора обязательна проверка подлинности правоустанавливающих документов. Нелишне узнать, продавалась ли квартира ранее, ознакомиться с кругом лиц, которое имеют право собственности или проживания на облюбованных квадратных метрах.
Опасности для продавца квартиры
- Покупатель рискует приобрести жилой объект с существенными техническими недостатками, о которых продавец умолчал. Это может быть общая ветхость строения, изношенность коммуникаций, недостаточная звукоизоляция. Плохое состояние квартиры уменьшает ее ликвидность, затрудняет пользование и удешевляет объект при последующей продаже.
- Новичок может купить объект, совершенно ему не подходящий. Например, приобретается жилье для последующей сдачи в аренду. Неудачное расположение, плохая транспортная доступность, проблемные соседи — все это помешает найти жильцов и получить прибыль. Данные риски относятся к числу маркетинговых.
- При покупке жилья наиболее распространены юридические проблемы, связанные с неправильным оформлением документов, претензиями третьих лиц, опротестованием сделок в суде. Единственный способ обойти юридические ловушки — подробное и тщательное изучение документов и консультация со специалистами.
Бывают ситуации, когда немощный человек, пожилой или больной, передает свою недвижимость в обмен на содержание и уход (ренту) до конца жизни. Согласно такому договору, после смерти владельца человек, который за ним ухаживал, получает недвижимость. Однако родственники могут вполне оспорить данный договор, если докажут, что его условия были нарушены и уход не осуществлялся на должном уровне.
Жилье по дарственной ↑
Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.
Продажа квартиры с криминальной историей↑
При выборе недвижимости и совершении сделки учитывайте все сопутствующие расходы, а также налоговую нагрузку и коммунальные платежи, которые несут собственники жилья. Некоторые форматы недвижимости (например, популярные в последнее время апартаменты) могут оказаться непредсказуемо дорогими в эксплуатации. Поэтому стремитесь к тому, чтобы класс недвижимости соответствовал вашему реальному бюджету и уровню жизни. Объективно оценивайте затраты на ремонт, рассчитывайте свои силы и компетенции (какие работы можете выполнить самостоятельно, а на какие придется привлекать профессионалов). Перед покупкой проверьте качество строительства, а также инженерных коммуникаций: исправление конструктивных ошибок и ремонт инженерии может влететь владельцу в копеечку.
Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.
Продажа квартиры с агентством недвижимости
Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.
Риски при составлении документов
Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.
А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но Откроется в новой вкладке.»>способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.
Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.
Безопасность при продаже квартиры
Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.
- Риски юридического характера. Т.к. сделка купли-продажи требует большого количества документов, именно здесь мошенники получают возможность «разгуляться» на полную. Они подделывают бумаги реальных собственников, выбивают бумаги силой и угрозами, получают их нечестным путем. Покупатели же не всегда обладают достаточной правовой подкованностью, чтобы определить факт подлога или обмана. Сделка, проведенная с юридическими нарушениями (по фальшивым документам, не от лица реального собственника, при невменяемости собственника и т.д.), способна обернуться для Покупателя потерей и квартиры, и денег.
- Риски технического характера. Квартира может быть продана Покупателю в неудовлетворительном состоянии либо мошенником, либо безответственным Продавцом, который решил умолчать о существующих недостатках. Обычно Покупатель все же становится новым собственником жилья, однако сталкивается с некомфортными условиями проживания и необходимостью проведения ремонта. Проблемы технического характера не так страшны для Покупателя, как проблемы юридического характера, однако они влекут за собой вынужденные траты.
- Риски, связанные с оформлением сделки. Речь идет про неправильное заключение договора купли-продажи квартиры (ДКПК), небезопасную передачу денег и пр. Покупателю необходимо грамотно соблюдать процессуальные особенности сделки, чтобы оградить себя от возможной потери жилья, времени и средств.
Риски и подводные камни
Этот вопрос можно уточнить, внимательно изучив выписку из ЕГРН или выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Приобретая недвижимость, которая была получена предыдущим владельцем в качестве наследства, вы ставите себя в невыгодное и опасное положение. В любой момент свои права на такое жилье могут заявить другие наследники, о которых ничего не было известно ранее.
Не затрагивает ли купля-продажа имущественные интересы опекаемых лиц?
Чтобы узнать, как именно Продавец получил квартиру в свое владение, необходимо запросить у него или самостоятельно получить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
Конечный метраж квартиры измеряется сотрудниками БТИ уже после завершения строительства. В том случае, если метраж окажется больше, чем задумывалось изначально, придется заплатить сверху за дополнительные метры. Если метраж окажется меньше – стоимость квартиры уменьшится.
Прежде чем приобрести квартиру, стоит запросить выписку из ЕГРН. В документы будут отображены сведения о собственнике квартиры, а также информация о наличии, либо отсутствии обременений. Кстати, запрос справки об объекте недвижимости можно сделать и через интернет – на сайте Росреестра.
Сделка по квартире будет оспорена
Для того, чтобы защитить себя в том случае, если сделка будет оспорена, можно оформить страховой полис. Титульное страхование предполагает выплату страховой премии при признании сделки незаконной или недействительной.
27 Июн 2021 uristgd 258