Рынок аренды коммерческой недвижимости 2023

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Рынок аренды коммерческой недвижимости 2023». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

— В будущем году на вторичном рынке Москвы цены будут оставаться примерно на таком же уровне, как в конце 2023 года. Даже в сегменте экономкласса, где сейчас наблюдается наибольшая покупательская активность. Основополагающие факторы изменения цен в следующем году будут уравновешивать друг друга. Один из них — покупательная способность населения останется низкой. Также вторичка испытывает сильное давление со стороны новостроек. В следующем году застройщики не будут значительно повышать цены, чтобы не отпугнуть покупателей, поэтому часть потребителей перейдет на первичный рынок. Эти два фактора в совокупности могли бы привести к снижению цен на вторичке.

— В 2023 году на фоне ажиотажа в связи с переходом на эскроу, повышением НДС, общей инфляцией наблюдался планомерный рост стоимости квартир в новостройках Старой Москвы, особенно в массовом сегменте. За 11 месяцев этого года средняя стоимость «квадрата» в комфорт-классе выросла на 7%, до 182 тыс. руб., в экономклассе — на 8%, до 143 тыс. руб., в бизнес-классе — на 3%, до 255 тыс. руб. за «квадрат». Пока 2023 год представляется для рынка относительно спокойным. Все основные законодательные изменения вступили в силу, остается одно урегулирование — соотнесение ценовых ожиданий застройщиков и возможностей покупателей.

«Цены на жилье в Москве примерно достигли дна»

Однако действие этих факторов будет нейтрализовано другими. На вторичном рынке недвижимости остается крайне ограниченным объем бюджетного и качественного предложения, которое востребовано покупателями, спрос тоже на невысоком уровне. Пока соотношение этих двух показателей остается сбалансированным — цены не упадут и не поднимутся. Кроме того, ипотека все еще остается драйвером спроса на рынке, а в 2023 году ставки с большой долей вероятности будут снижаться. Это, соответственно, станет стимулом оформить ипотеку для тех потенциальных покупателей, которые ранее откладывали покупку квартиры в ожидании уменьшения ставок, и не даст ценам на вторичке пойти вниз.

Еще почитать --->  Сдача Квартир Налоги В 2023 Году

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

«Девелоперы не без оснований „нарисовали“ пессимистичную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2023 — начале 2023 года выросли в большинстве городов, — отмечает Михаил Хорьков. — Но дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса».

Ожидания от введения эскроу-счетов сильно «подогревали» рынок в конце прошлого и начале этого года, но с момента этих изменений прошло слишком мало времени. Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, считает, что последствия перехода на проектное финансирование можно оценивать не ранее 2023 года. Но к тому моменту, по его мнению, сами контуры текущей реформы могут корректироваться не раз.

Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года

«Эти изменения повлияли на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчёте стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлечённым кредитным средствам, — отметил Илья Пискулин, директор девелоперского консалтингового агентства De Vision. — При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж. Они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита».

Еще почитать --->  Права И Обязанности Коллекторов В 2023

— Соглашусь, в офисы инвесторы вкладываются не очень охотно. Но буквально на днях встречался с коллегой, который вплотную занимается офисной недвижимостью. Он говорит, что инвесторы начинают проявлять интерес к этому сегменту, потому что арендная ставка подросла, а стоимость квадрата сократилась. Какие-то пропорции выравнялись, и доход составил около 10% годовых без учета индексации. Доход 10% годовых — это тоже классика, — отметил Шайхиев. При этом он заметил, что нужно обращать внимание на капитализацию и что одна только доходность непоказательна.

— В 2023—2023 гг. в сфере розничной торговли Урала и Сибири наблюдаются масштабные структурные изменения, обусловленные активной экспансией федеральных торговых сетей. Возглавляющие этот список компании «Х5», «Магнит» и «Монетка» демонстрируют результаты, которые все больше влияют на региональный рынок коммерческой недвижимости. Почему именно торговые сети? Они многие годы являются наиболее крупными потребителями торговых площадей — соответственно они и оказывают влияние на рынок, — говорит эксперт.

Доходность и окупаемость торговых центров

Последнее место в списке занял Санкт-Петербург. В Северной столице зафиксирован самый длительный срок окупаемости офисных помещений — 9,4 года, а также самая низкая доходность — 8,4%. Вероятно, причиной стала дороговизна офисов при продаже — 145,5 тысячи рублей за кв. м.

Рынок коммерческой недвижимости также неоднороден, как и жилой, поэтому и спрос не нее меняется в зависимости от экономических показателей. Так, по мнению экспертов, 2023 год мало чем будет отличаться от 2023.

— Классика жанра — 10-летний срок окупаемости. Хотя инвесторы сейчас все-таки рассматривают объекты со сроком окупаемости от 8 лет и ниже. Возможность окупить вложение за 8 лет воспринимается как абсолютная норма. Доходность, равная 12—13 процентам — это то, что сейчас ищут инвесторы. Объекты с доходностью 10 процентов они рассматривают неохотно. Но, опять же, многое зависит от качества объекта, — говорит заместитель генерального директора консалтинговой компании A-development Владимир Шайхиев.

«Хороших бизнес-центров в Уфе не очень много»

Закредитованность населения России и низкая платежеспособность заставляют девелоперов сделать разворот в сторону коммерческой недвижимости. Так растет дефицит офисных и торговых помещений в центре Москвы. За последние годы, ипотечный бум значительно снизил темпы строительства коммерческой недвижимости, что привело к ее дефициту. В столице, чувствуется острая нехватка не только офисных помещений, но складских.

Еще почитать --->  Оптовая торговля оквэд 2023

— Ввод эскроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2023 г. Среди основных последствий участники опроса выделили снижение рентабельности девелопмента (28%), консолидацию игроков рынка (26%) и решение проблемы обманутых дольщиков (19%).

Ключевые выводы исследования

Это снижение повлияло в том числе на снижение в октябре ключевой ставки. В ноябре 2023 г. потребительская инфляция продолжила замедление до 3,53% после 3,75% месяцем ранее. Среди причин столь активного понижения инфляции – стабилизация рубля и отсутствие новых санкций.

Ставки капитализации

При этом более половины респондентов (59% респондентов) уверены в сохранении трендов развития экономики 2023 г. в 2023 г. Эксперты рынка связывают замедление экономики с ростом долговой нагрузки на население, демографическим давлением и пониженным внутренним потребительским спросом.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2023 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

💣Тенденции и структура предложения

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Adblock
detector