Регистрация Договора Аренды Правила

Регистрация договора аренды

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»; далее — информационное письмо № 59).

Если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

Данные об изменении срока договора аренды необходимо регистрировать, это связано с тем, что регистрации подлежат лишь договоры с определенным сроком и информация о сроке аренды в обязательном порядке вносится в ЕГРП (приложение 3 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219; далее — Правила ведения ЕГРП).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее — Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 1 тыс. руб. с физических лиц и 15 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В таком же размере будет взиматься госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды (письмо ФНС России от 1 ноября 2005 г. № 04-3-09/597 «О государственной пошлине»; далее — письмо № 04-3-09/597).

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

Также необходимо предусмотреть возможность выполнения арендатором перепланировки помещения (например, установка дополнительных перегородок) и определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

• ставки долгосрочной аренды ниже, чем краткосрочной;
• получение периода действия пониженных базовых арендных ставок, что дает возможность стабилизации и развития бизнеса на новом месте;
• в долгосрочную аренду сдаются, в основном, качественные площади классов А и В+ — офисы, торговые точки, складские помещения;
• возможность не уплачивать обеспечивающий платеж, а заменить его банковской гарантией.

Если нежилое помещение передается во временное пользование, арендатору и арендодателю необходимо составить договор. Регистрация договора аренды нежилого помещения обязательна согласно ст. 4 № 122-ФЗ. Только после этой процедуры сделка будет иметь юридическую силу. Если договор не был зарегистрирован согласно нормам закона, то это может грозить участникам сделки негативными последствиями. На основании требований ст. 651 Гражданского кодекса РФ соглашение составляется в письменном виде.

ЦЕНТР РЕГИСТРАЦИИ И КАДАСТРА

Вместе с тем, органы государственной власти «не забывают» контролировать производственные комплексы, розничную торговлю, сети общественного питания, в части соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям. Соблюдение этих требований невозможно без государственной регистрации договоров аренды с внесением записи об обременении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Так, согласно положениям ст. 44 Закона, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые не зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения. То есть, простыми словами это значит, что каждый объект недвижимости, который является предметом договора аренды, должен быть поставлен на кадастровый учет. И сделать это возможно одновременно с государственной регистрацией аренды.

После последних изменений, внесенных в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон) прошло более года, однако, практика государственной регистрации одного из самых распространенных договоров — договора аренды, так и не была сформирована.

При внесении в кадастр части объекта недвижимости, присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак «/» порядкового номера такой части. В случае снятия с учета части объекта недвижимости, повторное использование порядкового номера не допускается.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведом­ления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного ис­полнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех меся­цев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Если исходить из того, что государственной регистрации подлежит не договор аренды, а принадлежащее арендатору право аренды соответствую­щего предприятия, мы столкнемся с необходимостью применения к указан­ным правоотношениям нормы, содержащейся в п. 2 ст. 22 Закона о госу­дарственной регистрации. Согласно данной норме зарегистрированное пра­во на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, вхо­дящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месте нахождения объек­та. Учитывая, что в составе предприятия может находиться множество зе­мельных участков, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества, выполнение данного правила может оказаться чрезвычайно обременительным для арендатора.

Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то ка­кие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе по­ложений, регулирующих аренду предприятий (§ 5 гл. 34 ГК), так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаклю­ченным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным toa неопределенный срок.

В ГК (§ 5 гл. 34) отсутствуют какие-либо специальные правила, кото­рые бы регулировали порядок и условия уступки арендодателем прав тре­бований арендатору по договорам и иным обязательствам, связанным с деятельностью предприятия. Права требования, подлежащие передаче

Вместе с тем применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и поль­зование арендатора не только основные средства предприятия, но и пере­дать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых дого­вором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение дан­ной обязанности арендодателем возможно только при условии полной ин­вентаризации предприятия.

В юстиции лишь после регистрации сделка приобретает законную силу. Поэтому не зарегистрированный арендный договор для третьего лица будет являться не заключенным, т.е, он не несет за собой юридических последствий. При этом отсутствие регистрации не повлияет на исполнение положений сделки. Так, если сделка не зарегистрирована, это может повлечь такие последствия:

• личное обращение в местное подразделение регистрационной организации;
• обращение в ближайший многофункциональный центр;
• заказным почтовым отправлением с уведомлением о доставки письма и подробной описью вложения, при этом следует точно соблюсти требования Росреестра, которые имеются на его официальном сайте;
• заявление на регистрацию сделки можно подать непосредственно на официальном сайте регистратора, приложив к заявлению скан-копии всех необходимых документов.

• простой письменный арендный договор, лично предоставленный в подразделение регистрационной службы – 7 дней, если документы подавались в МФЦ – 9 дней;
• нотариально заверенный договор в подразделении регистратора – 3 дня, через МФЦ – 5;
• если документы подаются через сайт регистратора, то на выполнение всех действий отводится один день, следующий за днем обращения (предоставления электронных документов);
• при одновременной постановке недвижимости на учет в кадастровом органе и подаче заявления на регистрацию ее аренды в подразделении регистратора потребуется 10 дней, через МФЦ – 12.

Регистрируя долгосрочную аренду недвижимости, стороны-участницы сделки максимально защищают собственные интересы. При отказе от регистрации арендодателю или арендатору бывает сложно доказать возникшие убытки и потери, если таковая необходимость появится. Поэтому очень важно при оформлении арендных отношений на длительный срок зарегистрировать сделку в соответствии с действующими законодательными нормами.

Данные документы признаются неотъемлемой частью основного арендного соглашения. Однако не каждое дополнение договора должно регистрироваться. Регистрация дополнительной документации требуется исключительно в ситуациях, когда данным соглашением меняются содержание и положения главного арендного договора.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости. Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Правила регистрации договора аренды

По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.

Если договор заключен на срок менее 1 года, его можно не регистрировать. Чтобы Росреестр принял документы для проведения регистрационных действий, необходима письменная форма договора аренды недвижимого имущества с указанием в нем данных об объекте, позволяющих его идентифицировать при передаче арендатору. Несогласование сторонами соглашения существенных условий приводит к признанию его незаключенным.

К остальным случаям, когда можно обойтись и без госрегистрации, также относится заключение арендного соглашения на неустановленный срок. Согласно ч. 2 ст. 610 Кодекса, чтобы заключить бессрочный арендный контракт, сторонам достаточно просто не указать в тексте договора условие о сроке аренды.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Регистрация аренды договора аренды

Договора необходимо регистрировать на государственном уровне. Эта необходимость обусловлена экономической важностью предметов заключения договоров – земли и иного недвижимого имущества. Государственная регистрация обеспечивает соблюдение прав тех, кто приобретает имущество, интересов третьих лиц и стабилизирует весь гражданский оборот. Договора регистрируются органами юстиции, и сведения о них могут быть доступны любому лицу.

Следует помнить, что если стороны подписали договор, они выразили друг другу желание установить взаимоотношения, то есть связали себя достигнутым соглашением. Если одна из сторон, которую можно именовать добросовестной, получает дополнительные гарантии защиты своих прав: в случае, если противоположная сторона, которую можно именовать недобросовестной, отказывается от государственной регистрации, то добросовестная сторона имеет право обратиться в суд с требованием принудительной регистрации сделки и возмещения убытков.

— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
— заявление на регистрацию прав;
— копия свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимости. Если у собственника произошли изменения, например, изменились личные данные, место жительства физического лица, наименование юридического лица или его юридический адрес и пр., эти изменения следует зарегистрировать в ЕГРП до подачи заявления на регистрацию договора;
— оригинал договора в трех экземплярах.

Во-первых, требуется тщательно прописанная сумма оплаты помещения, где указываются не только сумма оплаты владельцу, но и коммунальные услуги. Иногда же коммунальные услуги оплачивает арендодатель, и вот тут возникает трудность с подсчетом стоимости этих услуг.

— при подписании договора об ипотеке (согласно пункту 3 статьи 339 ГК РФ);
— при подписании договора об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (согласно пункту 2 статьи 389 и пункту 2 ст. 391 ГК);
— при подписании договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ);
— при подписании договора продажи предприятия (согласно пункту 3 статьи 574 ГК РФ);
— при подписании договора ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (согласно статье 584 ГК РФ);
— при подписании договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ);
— при подписании договора аренды зданий и сооружений на срок более одного года (согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ);
— при подписании договора аренды предприятий (согласно пункту 2 статьи 658 ГК РФ).

Правила регистрации договора аренды нежилого помещения

• дата составления и место подписания соглашения (город);
• полная информация об участниках сделки;
• предмет договора – конкретный объект недвижимости с полным его описанием – место расположения, размер помещения, кадастровый номер;
• права и обязательства обоих участников сделки;
• неотъемлемым пунктом считается срок заключения соглашения. Если точный срок не указывается, договор признается бессрочным;
• правила внесения оплаты за арендованное помещение, ее размер и периодичность. Без такого пункта соглашение может быть признано недействительным;
• дополнительная информация, которую участники намерены указать в документе;
• реквизиты и подписи сторон.

Документ с неограниченным сроком действия не подвергается обязательной регистрации. Если нежилой объект недвижимости передают в аренду на срок меньше 1 года, то достаточно составить письменный договор. Соглашение, действующее в течение ограниченного срока более 1 года, необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если одна из сторон препятствует государственной регистрации, второй участник сделки вправе обратиться в суд для разрешения этого вопроса.

Если объектом аренды служит только часть помещения, то для регистрации арендного соглашения необходимо идентифицировать этот объект как часть нежилого помещения. Он должен быть упомянут в кадастровом паспорте. Если такой пометки нет, в государственной регистрации может быть отказано. Существует 2 выхода из ситуации:

• подписание соглашения сторонами;
• сбор необходимой документации;
• документы и технический план передается в Росреестр;
• написать заявление на регистрацию объекта;
• в Росреесте укажут дату следующего посещения, бумаги проверяют на подлинность;
• если все документы соответствуют требованиям законодательства, сделка фиксируется в единой базе;
• на руки предоставляются 2 экземпляра договора с пометкой о пройденной государственной регистрации;
• стороны соглашения получают выписку из ЕГРН в установленный срок.

• если заявление в Единый реестр поступает от одного участника сделки, то именно он вносит оплату государственного сбора;
• если обе стороны пишут заявление, то общая сумма будет разделена между ними пополам. Физические лица вносят 1000 рублей, юридические – по 11000 рублей.

Правила регистрации договора аренды

За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.

1. В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
2. В любом отделении банка или почты.
3. Воспользовавшись Интернет-банкингом.
4. При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
5. В ином стороннем платежном терминале.

При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

• прием заявления и документов для госрегистрации договора аренды;
• проверка законности сделки, правовая экспертиза документов на отсутствие оснований для отказа или приостановки госрегистрации;
• выдача оформленных документов о регистрации договора аренды.

• При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
• В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
• При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

На руках у людей остаётся лист с описью, на основании которой они получат зарегистрированные документы по происшествии законного срока. Если регистратор увидит нарушения или несоответствия в поданном пакете, регистрационные действия будут приостановлены вплоть до их устранения. В противном случае в регистрации будет отказано.

• три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
• правоустанавливающие документы на жилую площадь;
• чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет. И именно долгосрочный договор надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). При этом в реестр заносится запись об ограничении прав собственности, возникшего вследствие заключённого соглашения (ст. 674 ГК РФ). Срок долгосрочной аренды не превышает 5 лет (ст.683 ГКРФ).

Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору ( статья 624 ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Достаточно часто при общении с агентами по недвижимостью и собственниками, сдающими квартиры, сталкиваюсь с ошибочным мнением, что договор жилищного (коммерческого) найма на срок год и более подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее — Федеральная регистрационная служба).

Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

1. Подготовка пакета документов, которые будут использоваться в регистрационном процессе.
2. Оплата государственных пошлин. Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет 2 тысячи руб., в той ситуации, когда сторонами сделки выступают физлица и 20 тысяч руб. для юр.лиц. В ситуации, когда регистрируется дополнительное соглашение к арендному договору, то физлицу потребуется уплатить пошлину 350 рублей, а юридическому лицу – 1 тысячу рублей.
3. Подача заявления и собранной документации в региональное отделение Росреестра, к которому относится объект недвижимости, указанный в заключенном договоре. Сотрудник Росреестра, после принятия полученного пакета документов, делает запись в книге учёта документации и выдаёт расписку о принятии документации (в расписке указывается перечень всех принятых документов).
4. На протяжении 10 рабочих дней с момента принятия документации сотрудники Росреестра осуществляют регистрацию арендного договора.
5. По окончанию срока регистрации заявителям выдаётся свидетельство о том, что арендное соглашение зарегистрировано.

• требовать фактического предоставления в пользование ему и членам семьи жилого помещения, в том числе общего имущества квартиры;
• на законном основании вселить в жилье несовершеннолетних детей, даже если они не были указаны в содержании договора;
• возражать против досрочного расторжения договора при условии надлежащего исполнения условий соглашения.

Даже если в процессе арендных отношений происходит смена собственника недвижимости, у арендатора сохраняется право пользования на весь срок договора. При этом для нового собственника все правоотношения аренды будут сохранять юридическую силу на весь срок действия договора.

Договор можно заключать в письменной и устной форме. Он может быть устным, если заключен на период до 1 года. В случае, когда сделка заключалась на период свыше 1-го года или одной из сторон оказалось юридическое лицо, то сделка должна составляться письменно.

Минусы процедуры регистрации состоят только в обязанности нести дополнительные расходы на регистрационные действия и оплату НДФЛ. При этом сумму расходов за регистрацию договора можно перераспределить между сторонами или определить в условиях соглашения, что госпошлину в службу Росреестра уплачивает арендатор.

Государственная регистрация договора аренды

Договором не предусмотрено, какая из сторон обязана осуществить мероприятия, направленные на государственную регистрацию договора. В какой срок договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю? Кто должен регистрировать договор?

С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию.

Как следует из пункта 12 статьи 29 Закона №218 приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Административные исковые заявления подаются в суд по правилам подсудности, установленным главой 2настоящего Кодекса. Не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, административные исковые заявления о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в случаях, если проверка законности таких решений, действий (бездействия) осуществляется в ином судебном порядке.

Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в ответе на вопрос 17 раздела «Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. по гражданским делам (утв. постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18.05.2005, без номера), в приведенной ситуации эта норма применяться не должна. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст. 165 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 № 12АП-11298/13, п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)).

Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли по 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе.

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. Кстати, по договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора.

На практике нередки ситуации, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.

На практике может сложиться ситуация, когда договор аренды недвижимости сторонами подписан, но одна из сторон уклоняется от его государственной регистрации (например, не представляет документы, необходимые для проведения государственной регистрации). Что в такой ситуации делать второй стороне? Выход один — предъявлять иск к недобросовестной стороне и учреждению юстиции, осуществляющему государственную регистрацию договоров. В данном случае истец может сослаться на п. 3 ст. 165 ГК РФ, который гласит, что в том случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)).

Напомним, что недвижимое имущество — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

24 Мар 2022      uristgd         524      

Похожие записи
• 
  Форма Акта О Невыполнении Работ Ук
• 
  При Оформлении Сделки Купли Продажи Через Мфц Проверяют На Обременение
• 
  Правила вступления в наследование по завещанию
• 
  Рязань Расселение 2023