Собственник Участка Разрешает Арендатору Снести Здания
Содержание
- Аналитика Публикации
- Снести нельзя признать право собственности
- Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа
- Может ли новый собственник земли потребовать аренду за строения или их снос
- Снос самовольной постройки: основания, порядок сноса, практика
- Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения
- 4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды
- Что положено собственнику при сносе частного дома если земля в аренде
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Аналитика Публикации
Суд установил, что ответчик, являющийся собственником земельного участка, относящегося к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья), возвел на его территории ангары. По словам ответчика, данные строения предназначались для хранения сельскохозяйственной продукции. Вместе с тем прокурор, обратившийся с исковыми требованиями о сносе данных строений, представил суду доказательства использования ангаров для хранения самолетов. В результате суд поддержал доводы прокурора о нецелевом использовании ответчиком земельного участка и обязал снести указанные строения.
При этом факт использования земельного участка в соответствии с целевым назначением (то есть отсутствие нарушений, связанных с использованием земельного участка не в соответствии с категорией земель и ВРИ) не исключает гражданско-правовую ответственность арендатора за использование земельного участка не в соответствии с целью его предоставления и право арендатора требовать расторжения договора.
Помимо возмещения вреда, причиненного нецелевым использованием, с нарушителя могут быть взысканы иные убытки, например расходы собственника земельного участка на снос (демонтаж) объектов, возведенных не в соответствии с разрешенным использованием участка, а также недополученная прибыль правообладателя участка, в связи с невозможностью его использования.
Основаниями для принудительного прекращения ограниченных прав на землю (в частности, права постоянного (бессрочного) пользования) и прав аренды, безвозмездного пользования участком являются использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование участка, приводящее к порче земель, невыполнение правообладателем обязанности по рекультивации и восстановлению состояния участка. Отметим, что, исходя из буквального толкования соответствующих положений ЗК РФ (статьи 45–47), использование участка не в соответствии с его разрешенным использованием в число таких оснований не входит.
Зачастую нецелевое использование земельного участка приводит к причинению вреда участку как природному объекту. На настоящий момент сформирована обширная судебная практика по возмещению вреда, причиненного земельным участкам[16]. При этом положения земельного и гражданского законодательства применяются судами в тесной увязке с нормами природоохранного законодательства[17].
Правительство Москвы и столичный департамент госимущества обратились в суд с иском к УК. Они потребовали прекратить право собственности на постройку и обязать ответчика ее снести (дело № А40-255826/2023). Но три инстанции отказали. Суды обратили внимание, что предыдущий владелец здания зарегистрировал свое право собственности еще в 2010 году. Согласно редакции ст. 25.3 закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая действовала тогда, для регистрации права собственности не требовалось разрешение на ввод в эксплуатацию или разрешение на строительство. Владельцы фонда приобрели дом по договору купли-продажи, поэтому право собственности возникло у них на законных основаниях, решили нижестоящие инстанции. Кроме того, суды не выявили нарушений при строительстве объекта и указали, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью.
Но с выводами нижестоящих инстанций не согласился Верховый суд. По мнению экономколлегии, спорные пункты договора ничтожны, так как нарушают требования Лесного кодекса. Учитывая это, ВС решил, что отказ судов в удовлетворении иска нельзя признать обоснованным (дело № А26-2243/2023).
Кроме того, ВС согласился, что спорные объекты — недвижимость: их строительство уже завершено и их нельзя перенести без несоразмерного ущерба назначению. Возведение фундаментов в соответствии с проектной документацией также подтверждает разрешение администрации на ввод объекта в эксплуатацию, отметил суд.
Тогда «Каблучок» решил оспорить отмену решения о приватизации в суде. В иске он также потребовал обязать администрацию заключить договор. Но три инстанции ему отказали. Суды обратили внимание, что в соответствии с отчетом «Почты России», письмо доставили в марте 2023-го, но ответ был направлен только через три месяца. Согласно ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ компания должна была подписать договор в течение 30 дней со дня его получения. Поскольку «Каблучок» пропустил этот срок, он утратил преимущественное право на его заключение, уверены суды.
«ПИК-Индустрия» подала жалобу в Верховный суд. По мнению заявителя, департамент не мог изменить арендную плату для всего участка из-за небольшого офиса банка, которое общество разместило, чтобы им могли пользоваться сотрудники. Площадь отделения составляет 0,79% от всего арендуемого участка, пояснил ответчик. Он добавил, что разместил офис в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка «для размещения офисных зданий».
Снести нельзя признать право собственности
Раньше закон предусматривал два варианта судьбы самовольной постройки: снос или признание права за лицом, имеющим титул на земельный участок. В то же время на практике встречались ситуации, когда суд не считал справедливым принять решение ни о сносе, ни о признании права собственности на самовольную постройку и отказывал в удовлетворении обоих – основного и встречного требований, «подвешивая» ситуацию.
- постройки, расположенные на земельных участках, находящихся в частной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- объекты, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН и/или признаны судом либо по которым ранее судом было отказано в сносе;
- объекты, созданные до 14 мая 1998 г., которые могут быть признаны самовольной постройкой в связи с отсутствием разрешения на строительство;
- объекты, построенные до вступления в силу Земельного кодекса РФ;
- многоквартирные, жилые или садовые дома, а также созданные до 1 сентября 2023 г. на дачных и садовых участках жилые дома и жилые строения.
Вместе с положением о невозможности принятия решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотренным п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Закона № 339-ФЗ, такие законодательные ограничения представляются особенно важными в связи с появлением новой санкции в виде принудительного изъятия земельного участка у собственника, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, одностороннего отказа от договоров аренды и ссуды земельных участков и возможным установлением административного штрафа (проект федерального закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)», принятый в первом чтении Государственной Думой).
Как отмечалось, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом остается неясным, каким образом будет производиться приведение в соответствие с установленными требованиями постройки, возведенной без обязательного разрешения на строительство в отсутствие иных нарушений.
Положения Закона № 340-ФЗ позволяют предоставлять земельный участок, находящийся в публичной собственности, с расположенной на нем самовольной постройкой. При этом обязательным является включение в договор аренды или ссуды условия об осуществлении арендатором или ссудополучателем сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. Неисполнение такой обязанности является самостоятельным основанием для прекращения договора в одностороннем внесудебном порядке.
Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа
Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.
- Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
- Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
- Стало легче легализовать самострой.
- На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
- В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».
- Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
- У собственника участка есть на него документы.
- Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2023 года.
- Параметры строения ничего не нарушают.
Мне досталось по наследству пл дома с маленьким участком 3 сотки у меня и 3 сотки у брата. Дом перепланировли по суду и после экспертизы. Брат самовольно построил огромный гараж в зоне сада, хотя у него есть возможность его иметь рядом с дорогой , та он есть по плану.У меня такой возможности нет и сад — эта зона моего отдыха. Метр от забора для гаража — и каждый день выхлопные газы во дворе.Потому что построен гараж не для стоянки одной машины , а для бизнеса. Так они меня выживают и делают все , чтобы досадить мне. Построен с нарушением норм строительства-выше 3 метров и сзади иХ гаража мая зона в 30 см.Самострой без разрешения на строительства. ЧТО ДЕЛАТЬ МНЕ?
Здравствуйте. Наше ДНТ»Обский» существует уже около 30 лет. Участки не приватезированы. Находятся в полосе отвода жд. Мы не кому не мешали, и тут вдруг у властей 7 лет назад, что-то ударило в их голову, всей гопкоманией решили нас снести, точнее, чтобы мы всё снесли за свой счёт. Что нам делать? Суды на стороне РЖД.
Может ли новый собственник земли потребовать аренду за строения или их снос
Ситуация, при которой собственник объектов капитального строительства и собственник земельного участка не совпадают в одном лице, встречается не так уж и часто, однако время от времени такие неприятные случаи возникают. Собственник земельного участка действительно вправе потребовать от собственников зданий, расположенных на его участке, внесения платы за фактическое пользование земельным участком. По этому поводу есть разъяснение Пленума Верховного суда РФ. Заключение договора аренды не обязательно, собственник может обратиться за взысканием неосновательного обогащения. На практике в таких случаях собственник стремится скорее добиться раздела земельного участка, чтобы здания, принадлежащие другим лицам, стояли на отдельном участке. Снос маловероятен.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации п. 1 ст. 35 При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Братом куплено несколько зданий на торгах по реализации имущества банкротов. Все расположены на земельном участке площадью 10 Га. Так же на этом участке расположено несколько других строений, все они, включая купленные братом, имеют свидетельство регистрации права.
Так же, в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Соответственно, Вам нужно выяснить какими правами ранее обладал залогодатель на данный земельный участок. Вам переходят те же права (владения и пользования или пользования, которые в отношении соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением имел залогодатель).
Любопытно, что в делах, на которые я наткнулся, истцом является прокуратура. Возможно, эта абсурдная позиция была придумана именно прокурорскими сотрудниками; в этом случае мне вдвойне жаль, что окружные суды ее поддержали. Раньше (до 2014 г.) над ней просто бы посмеялись…
Через семь лет после того, как договор аренды был заключен, А решил ликвидировать производственную базу и застроить земельный участок, например, стильным малоэтажным жильем. Для этого ему нужно изменить вид использования земельного участка – с «для размещения производственной базы» на «строительство жилых домов». Арендодатель не против, ведь недвижимость, которая будет построена, даст новые налоги в местный бюджет и он соглашается изменить назначение земельного участка, переданного в аренду арендатору.
Иными словами, у «арендатора» участка по ст. 39.20 – право исключительного господства над участком, почти собственность – никто не может претендовать на участок, пока на нем есть здания арендатора. (Собственно, арендатор может выкупить участок в собственность, поменяв тем самым юридическое основание для своего господства над участком). Можно и так сказать: собственник земельного участка (публичное образование) в силу факта нахождения на земельном участке чужого здания или сооружения по сути теряет власть над участком, его право собственности становится «голым». (Я бы, например, даже отрицал бы наличие у такого «арендодателя» права требовать расторжения договора аренды при неплатеже арендной платы; он должен взыскивать долг и обращать взыскание на недвижимость и иное имущество «арендатора» по 39.20).
Исходя из этих соображений – наличия господства арендатора по 39.20 над участком – он вправе с согласия арендодателя перестраивать здания, которые расположены на участке, в том числе, и полностью сносить их и строить новые. В пределах, разумеется, градостроительных регламентов. (Кстати, именно такими правами обладает суперфициарий (субъект права застройки) – в пределах срока действия права застройки он может перестраивать здания, сносить их и строить новые).
В этом же деле имеется одно важнейшее отличие от сюжета, который я описал выше: договор аренды, по которому арендатору в этом деле было отказано в изменении использования земельного участка, был заключен не по ст. 36 ЗК (нынешняя 39.20), а в рамках предоставления земельного участка, свободного от строений, для размещения на нем временной автомобильной стоянки. Этот договор заключался без процедуры торгов. А затем арендатор пожелал – действительно, фактически в обход процедуры торгов – приступить к строительству жилья (а для заключения такой строительной аренды торги требуются). Очень круто – сначала получить чистый участок без торгов, потом – поменять вид использования, а потом – бац! – получить без торгов возможность застройки участка жилыми домами!
Снос самовольной постройки: основания, порядок сноса, практика
- на момент суда уже оформлены все правоустанавливающие документы на землю и её целевое использование;
- постройка уже приведена в соответствие установленным требованиям;
- есть доказательства того, что объект недвижимости не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих, не ущемляет интересы соседей.
Решение суда зависит от правильно составленного иска о сносе самовольной постройки со всеми ссылками на действующее законодательство, а также от доказательной базы. Что касается владельца самостроя, в ходе разбирательства будут приняты во внимание все попытки узаконить строение в досудебном порядке.
Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).
Закон признал вашу недвижимость самостроем? Всего лишь несколько лет назад шансов сохранить такое имущество практически не было. Самовольная постройка подлежала сносу как по решению суда, так и по воле органов местного самоуправления. Незаконно возведенные объекты уничтожались без учета каких-либо смягчающих обстоятельств.
Закон №340-ФЗ, от 03.08. 2023 г. смягчил порядок борьбы государства со стихийным строительством. Были внесены изменения в Гражданский, Градостроительный, Земельный Кодексы РФ, определяющие порядок сноса самовольных построек. Сегодня государство дает собственникам возможность узаконить объекты, которые можно привести в соответствие с установленными требованиями. Новые правила определяют также — кто, когда, за чей счет будет сносить объекты, не вписывающиеся в закон.
Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения
1. Права собственника нежилого помещения
Как и у каждого собственника, у вас есть права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Также у вас есть право получить выплату, если для государственных или муниципальных нужд изымают земельный участок под зданием, в котором находится ваше помещение (Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2023 по делу N 309-КГ18-13252, А50-28633/2023).
Кроме того, объем ваших прав зависит в том числе от того, где расположено ваше нежилое помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании.
Если помещение расположено в многоквартирном доме, вы обладаете большинством прав и обязанностей, которые есть у собственников квартир этого дома. Вы можете, например:
пользоваться общим имуществом многоквартирного дома: коридорами, лифтами и т.п. (ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ). Однако использовать его единолично вы не вправе без согласия других сособственников. Например, размещать на общем имуществе многоквартирного дома личное оборудование (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023));
пользоваться правами потребителя коммунальных услуг. Например, требовать от исполнителя провести проверку качества предоставляемых коммунальных услуг (п. п. 2, 33 Правил предоставления коммунальных услуг);
участвовать в общих собраниях собственников помещений. Например, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом, утвердить размеры некоторых взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).
Если помещение расположено в нежилом здании, вы вправе в том числе:
купить или арендовать государственную или муниципальную землю под ним без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
использовать общее имущество здания в том же порядке, какой ГК РФ устанавливает для участников долевой собственности и для собственников квартир в многоквартирном доме (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
В нежилом здании вы, в частности, обязаны:
оплачивать коммунальные услуги (ст. 210, п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ). Причем вы должны оплачивать их, даже если сдали помещение в аренду, но арендатор не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией (см. Позицию ВС РФ);
нести расходы по содержанию общего имущества здания (ст. 249 ГК РФ). В частности, вам придется платить налог или арендную плату за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).
2. Обязанности собственника нежилого помещения
У вас есть общая для всех собственников обязанность — нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ).
Конкретный перечень обязанностей отличается в зависимости от того, где расположено ваше помещение — в многоквартирном доме или в нежилом здании.
В многоквартирном доме вы обязаны, в частности:
заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). То есть вы не можете оплачивать коммунальные услуги ТСЖ или управляющей компании.
Если такого договора нет, вам могут определить объем потребления как при самовольном пользовании (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Как правило, это гораздо дороже, чем если бы вы платили согласно приборам учета;
нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в частности платить взносы на его капитальный ремонт (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
При этом за земельный участок, входящий в состав общего имущества, земельный налог платить не нужно (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ);
привести помещение в прежнее состояние, если была незаконная перепланировка (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением. Главная ваша обязанность — содержать его, в частности оплачивать коммунальные услуги, обеспечивать его безопасное состояние. Если вы не будете этого делать, вас могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. Например, взыщут ущерб, причиненный соседям, если из-за вас в помещении произошел пожар.
Конкретный перечень прав и обязанностей зависит от того, где находится ваше помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании. Например, в многоквартирном доме не нужно платить налог за землю под домом.
3. Ответственность собственника нежилого помещения
Если вы не выполняете или ненадлежащим образом выполняете обязанности собственника помещения, вас могут привлечь:
1) к административной ответственности. В частности, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений (ст. 6.4 КоАП РФ). Например, если в своих торговых помещениях вы не проводите ежедневную уборку (п. 10.1 СП 2.3.6.3668-20);
2) к гражданско-правовой ответственности. В частности, с вас могут взыскать:
убытки, если из-за ненадлежащего содержания помещения был причинен ущерб третьим лицам. Например, были залиты соседние помещения (ст. ст. 15, 1064 ГК РФ);
штрафные санкции за просрочку оплаты коммунальных услуг. Например, при несвоевременной оплате водоснабжения вы обязаны оплатить пени в размере 1/130 ставки рефинансирования Банка России от суммы долга за каждый день просрочки (п. 30 Правил холодного водоснабжения и водоотведения).
В некоторых ситуациях возможна уголовная ответственность, однако к ней могут привлечь только вменяемое физическое лицо, достигшее определенного возраста (ст. 19 УК РФ). Например, руководителя организации, если он систематически предоставлял помещения для незаконных организации и (или) проведения азартных игр (ст. 171.2 УК РФ).
Судебная коллегия, не согласилась с выводами суда в указанной части и отменила решение суда в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования г. Новороссийск к Исмаиловой Х.С. о сносе строения, указав, что возведенный объект отвечает признакам самовольной постройки, вместе с тем неустранимых нарушений строительных норм и правил, способных повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью, повреждение или уничтожение имущества других лиц, обусловливающих необходимость его сноса истцами не допущено.
Суд апелляционной инстанции не лишен возможности в необходимых случаях поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, если судом первой инстанции неправильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и (или) такие обстоятельства не доказаны в суде первой инстанции.
Из смысла приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что в случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего это постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку.
Судом установлено, что на земельном участке Исмаилова Х.С. без разрешения на строительство и без проектной документации, прошедшей государственную строительную экспертизу, осуществляет строительные работы по возведению объекта капитального строительства (самовольно возводится объект недвижимости, многоквартирный жилой дом этажностью 3 единицы). Соответствующая документация, утвержденная в установленном законом порядке, в том числе, заключение государственной экспертизы, на возводимый объект капитального строительства в материалах дела отсутствует.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Новороссийск к Исмаиловой Хадчи Серверовне о сносе самовольной постройки и по встречному иску Исмаиловой Хадчи Серверовны к администрации муниципального образования город Новороссийск о признании права собственности на самовольную постройку по кассационной жалобе представителя администрации муниципального образования город Новороссийск — Мазур Любови Васильевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 августа 2023 г.
ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.
Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2023.
В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.
Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2023 по делу № А82-16189/2023). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.
У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.
Далее, для снятия ликвидированного объекта с кадастрового учета с одновременной регистрацией прекращения права на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости. Данный документ составляется в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера.
После того, как будет подготовлен акт обследования, необходимо подать заявление о снятии объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета и прекращении прав на него в орган регистрации прав любым удобным способом, установленным действующим законодательством. С таким заявлением вправе обратиться только собственник снесенного объекта либо его представитель с документом, подтверждающим соответствующие полномочия. Государственная пошлина за данную услугу не взимается.
Проект по организации сноса не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, а также в случае сноса жилых и садовых домиков, расположенных на земельных участках, предназначенных для садоводства, а также в случае сноса хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.
Снос объекта капитального строительства – это ликвидация объекта капитального строительства путем разрушения, разборки или демонтажа объекта. Так, если снос здания осуществляется на основании решения собственника объекта, то в этом случае необходим проект по организации сноса данного объекта (ч. 2 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ). Право разработать данный проект имеет только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр указанных специалистов.
Сегодня владельцы земельных участков не смогут снести объекты на своей земле без согласования с местной администрацией. Процедура сноса объектов капитального строительства с августа 2023 года подверглась изменениям: если раньше для этого достаточно было подготовить акт о сносе, то сейчас перед подготовкой акта необходимо уведомить орган местного самоуправления.
4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды
Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.
Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.
Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2023.
Что положено собственнику при сносе частного дома если земля в аренде
1. Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
2. В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Для подачи заявления в Росреестр о снятии с государственного кадастрового учета и о государственной регистрации прекращения права на объект недвижимости можно обратиться в любое подразделение МФЦ «Мои документы». При себе необходимо иметь паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя. К заявлению нужно приложить акт обследования.
В случае, если степень разрушения объекта недвижимости позволяет осуществить реконструктивные (восстановительные) мероприятия, собственником может быть принято решение о восстановлении объекта недвижимости, для чего должно быть получено разрешение органа местного самоуправления на реконструкцию (за исключением объектов недвижимости, строительство которых не требует разрешения, а также в отношении которых действует уведомительный порядок).
Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов, подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.
В любом случае до осуществления работ по сносу объекта недвижимости Вы обязаны не позднее, чем за 7 рабочих дней до их начала, уведомить муниципалитет о планируемом сносе объекта. Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ от 24.01.2023 № 34/рп «Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства». Уведомление подаётся на бумажном носителе в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.
- гаража, расположенного на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- жилого дома, садового дома, хозяйственных построек на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства;
- объектов индивидуального жилищного строительства;
- строений и сооружений вспомогательного использования;
- в случае сноса объекта недвижимости в целях строительства нового объекта недвижимости либо реконструкции объекта капитального строительства.
