Рынок коммерческой недвижимости московской области 2023
Содержание
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Рынок коммерческой недвижимости московской области 2023». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Завышенные ожидания продавцов, не подкреплённые финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Реальный спрос, скорее всего, останется ограниченным и в 2023 г., так как роста доходов населения, который бы позволил его увеличить, пока не видит никто, кроме «новой методики Росстата». Предложение, по всей видимости, будет постепенно сокращаться в связи со снижением объемов нового строительства после 1 июля 2023 г. Однако судя по повышенному интересу девелоперов к новым площадкам в Москве (здесь даже по эскроу строить намного выгоднее, чем где-либо еще), обвального сокращения предложения не произойдет.
По итогам 10 месяцев 2023 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 117 944 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 0,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем если за январь-апрель рынок успел прибавить 16,1%, то все остальное время покупательская активность снижалась: за май-октябрь число переходов прав сократилось на 13,7% относительно 2023 г.
Спрос vs цены в 2023 году
Тем не менее средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы, по данным IRN.RU, за 11 месяцев 2023 г. увеличилась на 3,3%. Цены выросли незначительно, примерно на уровне инфляции, однако подорожание жилья в условиях падения спроса — не самое обычное явление, которое в данным случае объясняется затовариванием рынка большим количеством дорогих и переоцененных лотов по причинам скорее психологического, чем экономического характера.
Январь 2023: По итогам 2023 г. цены на вторичную недвижимость в среднем выросли на уровне инфляции. Однако если типовое жилье демонстрирует устойчивый рост, то в бизнес-классе стоимость метра продолжает ползти вниз.
Прогнозы в деталях
При этом и в массовых сегментах спрос и цены в основном поддерживает снижение ипотечных ставок и дефицит привлекательного по цене предложения. Поэтому существенного роста цен в 2023 г. ждать не стоит. Однако небольшая положительная динамика – в пределах инфляции – в среднем по рынку, скорее всего, сохранится, если не случится какого-нибудь макроэкономического форс-мажора. Цены на жилье будет поддерживать дешевая ипотека и переток средств из банковских вкладов и облигаций на рынок недвижимости в связи с сокращением доходности консервативных финансовых инструментов. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:
Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года
Лидерами рынка по темпам роста цен в 2023 г. стали недорогие округа, застроенные типовым жильем – Юго-Восточный и Южный. Центральный округ, где сосредоточена уникальная элитная недвижимость, расположился на третьем месте. А главным аутсайдером оказался Восточный округ, по причине высокой базы — в 2023 г. ВАО занимал первое место в рейтинге округов и районов Москвы.
Рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях стагнации экономики, внутренних драйверов для роста у него недостаточно. Скорее всего, в ближайший год эта ситуация сохранится — без явных движений вверх или вниз. От кризиса, когда все показатели падали, сектор отошел, сейчас ситуация стабилизировалась и начинается новый этап — расслоение. Формируется много предпосылок для внутренней дифференциации этого сегмента недвижимости — будет появление лидеров и аутсайдеров. На этом фоне одни торговые центры смогут уверенно и сильно повышать ставки аренды, а другие будут наращивать пустующие площади и придут к необходимости переосмысления роли объекта на рынке, — прогнозирует Михаил Хорьков.
Торговые центры и офисники на пороге расслоения
Это временно, потому что собственники хостелов, работавших в жилых домах, ищут помещения в нежилом секторе. Ожидается, что в 2023 г. число объектов на рынке города восстановится. Любопытно, что в этом году Екатеринбург вошел в топ-10 городов по востребованности хостелов. Событие удивительное, потому что наряду с уральским мегаполисом в перечне Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Краснодар, а также Барселона, Хельсинки, Прага и Берлин, — отмечает Алексей Караваев.
Склады в черте города снимают сливки
И добавляет: в основном хостелы расположены в центральной части города, это понятно, ведь именно центр привлекателен для туристов. Но в последнее время есть тенденция: объекты открываются на территориях, приближенных к окраинам. По прогнозам Максима Афанасьева, максимум хостелов в Екатеринбурге будет на уровне 70-75 объектов. Это предельный объем потребности города в таких средствах размещения, резюмирует эксперт.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
— Ввод эскроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2023 г. Среди основных последствий участники опроса выделили снижение рентабельности девелопмента (28%), консолидацию игроков рынка (26%) и решение проблемы обманутых дольщиков (19%).
Ключевые выводы исследования
Инвестиционная привлекательность российского рынка продолжает сохранять зависимость от внешнеэкономической и политической ситуации, однако ситуация начинает смягчаться: по состоянию на конец первого полугодия 2023 г. общий объем инвестиций в рынок составил $818 млн (данные RCA), что на 24% больше аналогичного показателя предыдущего года. 47% пришлось на офисный сегмент
Пропорции финансирования
При этом более половины респондентов (59% респондентов) уверены в сохранении трендов развития экономики 2023 г. в 2023 г. Эксперты рынка связывают замедление экономики с ростом долговой нагрузки на население, демографическим давлением и пониженным внутренним потребительским спросом.
«Эти изменения повлияли на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчёте стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлечённым кредитным средствам, — отметил Илья Пискулин, директор девелоперского консалтингового агентства De Vision. — При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж. Они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита».
Второй фактор — рост стоимости жилья, хоть он и находится в пределах инфляции. Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников — на 2,3%, и это при том, что реальная покупательская способность жителей снизилась. В некоторых регионах реальный рост цен превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в 3-м квартале 2023 года она составляла 1,97 млн рублей, в 2023 — 2,36 млн, а в 2023 — 2,42 млн, и это не связано с увеличением метража, так как в 2023 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2023−2023 гг.
Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года
«Девелоперы не без оснований „нарисовали“ пессимистичную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2023 — начале 2023 года выросли в большинстве городов, — отмечает Михаил Хорьков. — Но дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса».
Многие инвесторы в данный момент интересуются небольшими российскими городами, где слабо развит рынок торговой аренды, что даёт возможность занять доходную нишу. Однако, низкий уровень спроса на неё может стать одним из важных факторов риска для них.
Напуганные высоким уровнем закредитованности россиян, и увеличением объёма безнадёжных займов, банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов физлицам. На фоне хронического снижения уровня доходов россиян, многие их них лишатся возможности приобрести жильё. Поэтому спрос на недвижимость начнёт падать.
Проектное финансирование изменит рынок недвижимости России в 2023 году
Возводить новые объекты они могут только за счёт банковского кредита. Замороженные на счетах банков-посредников средства вкладчиков, они могут получить только после достройки и сдачи дома. Сумму переплаты по банковским процентам застройщики учтут в стоимости квадратного метра нового жилья, которая неминуемо вырастет.
26 Апр 2021 uristgd 477