Главная / Семейное право / Надо ли платить налог для квартирантов

Надо ли платить налог для квартирантов

Содержание

Какой налог придется заплатить при сдаче квартиры в аренду
Налог на сдачу квартиры в 2023 году
Налог за сдачу квартиры в аренду
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру
Вы сдаете жилье на длительный срок
ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду
Чем арендодателю грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и заключения договора? Разбираемся подробно

Какой налог придется заплатить при сдаче квартиры в аренду

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Если арендодатель скрывает доход и не платит никаких налогов, при выявлении этого факта с него взыщут не уплаченный НДФЛ и штраф в размере 20% или 40%, если докажут, что неуплата совершена умышленно, — такую ответственность устанавливает ст. 122 НК РФ . Взыскания производятся не более чем за последние три года.

Второй вариант имеет смысл выбирать, если предприниматель регулярно вкладывается в квартиру и его расходы составляют 60% или более от суммы дохода. Это крайне редкая ситуация, как правило, арендодатели если и вкладываются в квартиру, например, делают там периодический клининг или ремонты, эти затраты значительно меньше доходов.

Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.

Получив очередной платеж, самозанятый регистрирует его поступление через приложение «Мой налог», там же формируется чек, который он направляет арендатору. Приложение автоматически считает сумму платежа, по истечении календарного месяца налог необходимо уплатить.

Налог на сдачу квартиры в 2023 году

подача декларации для начисления НДФЛ с указанием размера полученного дохода. В случае выбора такого варианта ставка НДФЛ стандартная — 13%;
оформление патента. Для этого собственник квартиры регистрируется как ИП и выбирает патентную форму налогообложения. Стоимость патента на 1 месяц составляет 6% от ориентировочного дохода;
регистрация в качестве самозанятого с уплатой 4% налога на профессиональный доход.

После этого необходимо зайти в интернет и скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ. Заполнение допускается вручную или на компьютере. Гражданин подает декларацию до 30 апреля следующего года за отчетным. Документ можно предоставить лично или подать в отсканированном варианте через личный кабинет налогоплательщика. Средства вносятся на счет по реквизитам до 30 августа.

Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.

Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире. Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет. В заявлении собственника указывается срок прописки. По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.

от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
просрочка предоставление декларации в налоговую — 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

Налог за сдачу квартиры в аренду

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2023 год декларируют до указанной даты 2023 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

В апреле 2023 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2023 года.

Помимо неприятностей, которые возможны с арендаторами, владельцу квартиры может грозить финансовая ответственность за неуплату налогов (ст. 122 НК РФ) и непредставление декларации (ст. 119 НК РФ) в виде штрафа. Ведь даже соседи могут просто нажаловаться на шумных жильцов участковому, а дальше начнутся разбирательства.

Основная причина внесения изменений – увеличение или уменьшение арендной платы. Владельцу квартиры необходимо предупредить арендаторов о своих намерениях заранее не менее чем за 3 месяца. Для этого направляется письменное уведомление (ч.1 ст. 621 ГК РФ), в котором содержится конкретная информация о новом размере оплаты.

Предмет договора (квартира, которую на время передают в чужое пользование за деньги).
Паспортные данные (полностью) обеих сторон.
Указан точный адрес жилья, которое сдается в аренду, а также его подробное описание: состояние квартиры в целом, перечислить имеющуюся там мебель и бытовую технику (с конкретными названиями марок и заводскими номерами).
Размер арендной платы, а также способы и сроки ее получения. Варианты оплаты коммунальных услуг.
Срок аренды, он же будет сроком действия данного договора.
Пункт об ответственности за несоблюдение договоренностей.

В наем между физическими лицами. Если квартира сдается физическому лицу, то с ним должен заключаться договор найма (ст. 671 ГК РФ). Плата в этом случае чаще всего выплачивается наличными деньгами, но можно договориться и о безналичном расчете.
В аренду юридическим лицам. Если арендатором становится юридическое лицо, то с организацией заключается договор аренды. Деньги за аренду всегда выплачиваются только безналичным способом, перечисляются на счет владельца квартиры.

Сначала скажем, как официально сдавать жилье в аренду и какой при этом положен налог. Согласно п.1 ст. 208 НК РФ облагается налогом вся прибыль, которую получили от сдачи квартиры в аренду. Каждый год необходимо подавать в налоговую инспекцию декларацию (с 1 января по 30 апреля), размер налога составляет 13% от полученной суммы дохода.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Еще почитать ---> Награда за собственные деньги

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

В любом случае собственник квартиры как физическое лицо обязан один раз в год платить налог. Его размер для резидентов (граждан, постоянно проживающих на территории России) составляет 13% от доходов. Для лиц, проживающих в стране менее 183 дней в году, налог равен 30%.

Физические лица должны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Вы можете обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Уплатить налог необходимо до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этот процесс можно упростить с помощью сайта госуслуг.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой инспекции проходит за пять рабочих дней. Для регистрации требуется оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей). Такой вариант подходит тем, кто ежемесячно получает от квартирантов более 25 тысяч рублей. Если вы сдаете несколько квартиру и ваш доход превышает 85 тысяч рублей в месяц, то еще выгоднее купить единый налоговый патент: в Москве он стоит 60 тысяч рублей в год.

Патентная система также недоступна физлицам, но доступна ИП. Стоимость патента зависит от типа недвижимости (жилая или нежилая), ее площади и расположения. Так, в Москве налоговый патент на один объект недвижимости стоит 60 000 рублей. Если же в аренду сдается нескольких квартир или сдается квартира и гараж, находящий непосредственно рядом с домом, то патент потребуется для каждого объекта.

Законом определено, что число сданных в аренду объектов, определяется исходя из количества заключенных договоров аренды. В Москве очень распространенно, когда одну многокомнатную квартиру снимают несколько разных арендаторов. Так вот, в этом случае существует риск, что каждую комнату могут признать отдельным объектом, подлежащим налогообложению и, соответственно, собственнику жилья потребуется приобрести сразу нескольких патентов. Хотя единого мнения по указанной позиции у органов, осуществляющих контрольные функции в отношении данного вопроса, пока не существует. В подобных ситуациях закон позволяет в одном патенте указать несколько объектов, но его стоимость умножается на их количество.

При сдаче внаем нескольких квартир может быть целесообразна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда наймодатель сможет применять упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%, при которой налогом облагаются доходы, или 15%, при которой облагается разница между доходами и расходами.

Первая обязательная часть платы, внесенная нанимателем жилья за коммунальные услуги, входит в налогооблагаемый доход, а вторая ее часть – нет. То есть компенсация расходов, определенных по показаниям счетчиков, в доход не включается и в налоговой декларации не отражается. Доход в декларации указывается за вычетом этой части.

Отметим, что финансовые органы ранее уже высказывали позицию о невключении коммунальных платежей, определяемых на основании показаний счетчиков, в сумму доходов при исчислении налога на доходы физлиц 2 . Суды также исключали эти платежи из налоговой базы по НДФЛ 3 . Последние разъяснения о порядке исчисления НДФЛ лишь подтверждают имеющуюся практику.

Налоговый орган при получении декларации проверяет указанные в ней данные, в том числе правильность исчисления НДФЛ. Это называется камеральной налоговой проверкой. При ее проведении не допускается истребование дополнительных документов у налогоплательщика. Налоговый орган вправе назначить выездную налоговую проверку. В этом случае у налогоплательщика и иных лиц, например квартирантов, могут быть истребованы дополнительные документы, в том числе договор и расчетные документы. Однако на практике назначение такой проверки маловероятно.

Например, если собственник за сдачу квартиры за год получил 100 тыс. руб., то сумма неуплаченного НДФЛ будет равна 13 тыс. руб., а просрочка уплаты налога составит один год. Пеня будет рассчитываться по формуле: 13 тыс. руб. х 1/300 х 7,75 / 100 х 365 дней = 1226 руб.

Александр Харыбин риелтор «Сейчас все больше и больше людей, наоборот, начинают платить налоги из-за того, что ввели закон о самозанятости — 4%. Условно, если ты сдаешь квартиру за 50 тысяч, ты платишь 2 тысячи в месяц, и все. Очень многие, наоборот, к этому приходят и цивилизованно это делают. Поэтому я даже не знаю, кто сейчас сильно уходил бы от этого. Люди переходят на такую систему и чувствуют себя спокойно еще и потому, что даже жильцы потом не могут их шантажировать в случае каких-то спорных ситуаций».

История началась банально. Москвичка, как пишет Life, получила в наследство квартиру и сдала ее в аренду. А недавно ей из налоговой пришло уведомление о недоимке больше чем в 50 тысяч рублей. Это неуплаченные налоги с дохода от сдачи недвижимости. И выяснилось, что ФНС получила данные об оплате коммунальных услуг и о потребленных ресурсах. А также о том, что женщине ежемесячно переводят на карту 35 тысяч рублей. Инспекторы пообещали, что будут требовать уплату налогов через судебных приставов. Все это, конечно, можно оспорить. И еще неизвестно, на чью сторону встанет суд. Но здесь речь скорее идет о показательном примере. Комментирует руководитель налоговой практики Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) Евгений Тимофеев:

Евгений Тимофеев руководитель налоговой практики Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) «Здесь скорее удивляет следующее: это не такие большие суммы, чтобы налоговая тратила ресурсы большие на то, чтобы идти по этим цепочкам ради достаточно мизерных налогов. Вопрос скорее в том, что это, наверное, попытка дисциплинировать каким-то образом и в целом приучить к культуре декларирования и уплаты налогов, притом что технически все это сделать несложно сейчас».

Не заплатил налог за сдачу в аренду квартиры — получил штраф от ФНС. Такую историю на днях привел Life. Выяснилось, что налоговая узнала о коммунальных платежах, а также о регулярных переводах на карту владельца недвижимости. Как налоговая отслеживает теневую аренду? Кто обычно жалуется в ФНС? И какие есть способы застраховаться от претензий?

«Возможно вычислить только при каких-либо жалобах со стороны: соседей, управляющих компаний и прочих заинтересованных. Банки передают в налоговую данные о движении денежных средств по счету только на основании запроса налогового органа. А в случае с физлицами этот запрос должен быть согласован с вышестоящим налоговым органом».

Пока что налоговая специально никого не ловит. 80% хозяев квартир не платят и пока что не собираются. Но внизу я поясню риски данной позиции. То есть специально я не видел чтобы кто-то бегал за собственником, но если информация поступит — вопросы будут. Некоторым уже пришли письма и они оплатили по полной, а поэтому читайте дальше.

4. Самозанятость — это лучшая система оплаты налогов. Этот способ подходит большинству. Первое — небольшой налог в размере 4% и нет необходимости платить взносы. Второе — простота. Не нужно никуда ходить, не нужно подавать деклараций. Скачиваете удобное приложение «Мой налог», указываете там что сдаёте квартиру за стоимость, например 50000 и подключаете карту с автоплатежом. Все. Каждый месяц с вас будут списывать 2000 рублей и никаких хлопот.

Я не знаю откуда взялась байка о том, мол если сдаёшь квартиру на срок меньше года — налог платить не нужно. Ее успешно продолжают культивировать клиенты и даже многие неграмотные коллеги. Аренда — это доход, который облагается налогом в размере 13%, если вы сдаёте квартиру как физическое лицо даже на час, день или месяц. Доход получили — должны заплатить налог по закону.

Еще почитать ---> Дом и земля в наследство по завещанию

Конечно можно и дальше ничего не платить до поры, но я иногда сталкиваюсь с шантажом нанимателей при любом споре: «Если вы нас обидите — мы отнесём договор в налоговую». И собственник вынужден идти на поводу. Это рычаг давления на вас! Да и цифровизация всего и вся скоро все равно приведёт к полной прозрачности рынка аренды.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Пример. В 2023 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2023 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2023 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2023 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

Вы сдаете жилье на длительный срок

Обратите внимание!
Вам не нужно уплачивать налог, если вы сдаете жилье:
— молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) (ч. 1 п. 52 ст. 208 НК);
— организации или предпринимателю. В этом случае его удержит из вашего дохода и перечислит в бюджет арендатор помещения (п. 1, ч. 1 п. 4 ст. 216 НК).

Впервые налог необходимо заплатить на следующий же день после того, как вы «впустили» жильцов. Неважно, оформили ли вы договор так, как надо, зарегистрировали ли вы его, — налог все равно платить обязательно (ч. 2 подп. 1.2 п. 1 ст. 216 НК, подп. 1.7 п. 1 Указа от 04.08.2006 N 497).

По общему правилу вам нужно платить налог в фиксированной сумме (ч. 1 п. 1 ст. 221 НК). Фиксированные ставки налога приведены в приложении 2 к НК. Однако областные (Минский городской) Советы депутатов могут уменьшать общие ставки по отдельным населенным пунктам или конкретному месту расположения жилья (подп. 1.1 п. 1 ст. 221 НК).

При определенных обстоятельствах налоговая может «заинтересоваться» вашими доходами и попросить, чтобы вы заполнили декларацию о доходах и имуществе или дали некоторые пояснения. Там вы можете указать в том числе, что получили доходы от предоставления жилья в аренду. Если окажется, что они превысили десятикратный размер фиксированной ставки налога за определенный период, вам придется доплатить 10% от суммы превышения (ч. 1 п. 3 ст. 221 НК). Сделать это нужно будет в течение 30 дней после получения от налоговой соответствующего извещения (ч. 3 п. 3 ст. 221 НК).

Обратите внимание!
При сдаче физлицам жилья для краткосрочного проживания уплачивается единый налог (подп. 3.2 п. 3 ст. 337 НК). Под такой «краткосрочной» сдачей понимается предоставление жилья по двум и более договорам найма, заключенным в одном календарном году на срок не более 15 дней каждый (п. 46 ст. 1 ЖК). Чтобы заниматься этим легально, регистрироваться в качестве ИП не требуется (абз. 33 ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК). Достаточно до сдачи жилья письменно уведомить налоговую инспекцию и уплатить единый налог (п. 31 ст. 342, абз. 2 ч. 1 п. 4 ст. 343 НК).

Квартира сдана безвозмездно. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов возможна, если владелец не получает арендной платы, то есть предоставляет свое жилье бесплатно. Подтвердить этот факт позволяет договор, в котором прописаны условия бесплатного предоставления жилья.

Владельцы жилья, работающие на ставке НДФЛ, должны лично предоставить декларацию в налоговую службу по месту жительства до 30 апреля. В декларации указывается доход, полученный от аренды квартиры за прошлый год. Выплатить налоговую сумму следует до 15 июля.

Сдавать квартиру в аренду выгодно и удобно, если в собственности есть и другое жилье. Недвижимость под присмотром и приносит доход. А раз владелец получает доход, у него возникают налоговые обязательства перед государством. Рассмотрим, как правильно платить налог на сдачу квартир, в какой сумме, и что будет, если этого не делать.

Арендатор платит налоги сам. Самостоятельно оплачивать налоговые взносы должны организации, которые арендуют жилье для своих сотрудников, а также индивидуальные предприниматели, адвокаты, нотариусы, то есть квартиросъемщики, которые не являются физическими лицами. В этом случае налоговая сумма ежемесячно удерживается арендатором из арендной платы. А при наступлении отчетного периода он сам подает документы в ФНС и оплачивает сумму.

Налог на профессиональный доход. С 2023 года во всех регионах России собственники квартир, сдающие их в аренду, получили возможность оформить статус самозанятого. Этот статус предусматривает упрощенную регистрацию в налоговой (сделать это можно удаленно с помощью приложения «Мой налог») и не требует уплаты обязательных пенсионных и страховых взносов. Если самозанятый сдает жилье физлицам, налог рассчитывается по ставке 4 процента, если организации и юридическому лицу — 6 процентов.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Уплата налога на аренду квартиры, своевременно подав налоговую декларацию — прямая обязанность налогоплательщика. В противном случае, штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

В поле «Предоставляется в налоговый орган (код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.Ниже —Фамилия, имя. отчество, номер телефона. Далее, подтверждаете достоверность и полноту сведений, написав фамилию, имя. отчество полностью, поставив дату заполнения и подпись.

Важно: Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

Пример расчета налога за сдачу квартиры по упрощенной системе налогообложения: Жилье сдается за 50 тысяч рублей. Величина сбора= 50 000х6%х12месяцев = 36 000 за год. Это только размер налога. К нему еще требуется прибавить пенсионные и медицинские взносы – 32 385 рублей.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Составление заявления и сбор документов для регистрации ИП.
Внесение государственной пошлины.
Обращение в налоговый орган, находящийся по месту прописки. Подавать документы можно лично либо направлять через почтовое отделение или официальный сайт налоговой ФНС.
Получение свидетельства о регистрации ИП.
Заполнение декларации и передача ее в налоговую службу.
Оплата 6% от суммы дохода каждые 3 месяца.

ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду

Еще почитать ---> Оплата свидетельство о праве на наследство по закону

Но чаще арендатор и арендодатель договариваются друг с другом на словах. Или же заключают договор безвозмездной аренды. А на деле съемщик расплачивается наличными. А если хочется использовать перевод, то рассказывают еще и о таком способе. Тот, кто снимает, заводит на свое имя отдельную банковскую карту. И ежемесячно сам себе перечисляет определенную сумму. А карта находится у хозяина квартиры, который снимает с нее наличные. Но есть и вполне легальный способ: или платить в казну 13% с дохода от сдачи жилья, или зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% налога. И так делают все чаще, утверждает риелтор Александр Харыбин:

Есть еще одна деталь. Обнаружился долг по коммунальным услугам. Так что вполне вероятно, что в налоговую пошла управляющая компания и передала информацию о том, что кто-то снимает конкретную квартиру. А еще бывает, что жалуются соседи. Кому-то не нравится, что арендаторы в квартире сверху включают музыку. А собственник на контакт не идет. И тогда сосед идет в налоговую и сообщает, что квартира сдается. И тогда уже включается машина ФНС. А без этого инспекторы сами обычно не тратят усилия, чтобы найти не платящих налогов арендодателей. Business FM время от времени анонимно общается с одним из московских сотрудников ФНС. И вот его письменный комментарий:

По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.

Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

При аренде квартиры налогом не облагается только компенсация за коммунальные услуги. Остальное же вознаграждение владельца жилья попадает под избранный им режим налогообложения. Если налог со сдачи квартиры в аренду не заплатить, налоговая начислит дополнительно штрафы и пени.

Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

УСН. При упрощенной системе все налоги рассчитываются с 6%-ной ставкой. Кроме того, есть еще обязательные страховые взносы. Поэтому расчеты будут осуществляться так: ежемесячная плата*12*6 + страховой взнос (его размер в 2023 году составляет 27 тыс. 990 рублей).
Патентная система. Для расчета используется такая формула: сумма патента + половина от обязательного страхового взноса. Стоимость такого патента зависит от региона проживания. К примеру, в Москве она начинается от 12 тысяч рублей.

Сотрудники налоговой службы могут проверить учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Таких способов очень много и большинство из их успешно используются владельцами квартир и домов. На практике злостного неплательщика очень тяжело поймать на нарушении налогового законодательства. Но это далеко не все способы, используемые собственниками.

Чем арендодателю грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и заключения договора? Разбираемся подробно

Ст. 75 НК РФ обязывает уплатить налог в казну государства за весь период, в который владелец квартиры получал средства от жильцов.К этой сумме прибавляются пени – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждые сутки просрочки. Какой будет штраф за неуплату? Собственнику придется заплатить 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма увеличивается до 40%.
Ст.119 НК РФ предусматривает штраф за отсутствие налоговой декларации в размере от 1 тыс. рублей за каждые 30 дней просрочки.

Большинство арендаторов предпочитает сдавать жилье нелегально, без оплаты налога. Тем не менее сдача имущества в аренду по закону облагается налогом. С одной стороны, доказать факт аренды и получения средств от жильцов достаточно сложно, чем и пользуются собственники.

Тогда факт сдачи жилья в наем доказать будет практически невозможно. Но следует помнить, что аренда без документов влечет за собой риски как со стороны владельца имущества, так и со стороны жильца. Несмотря на имеющуюся в законодательстве норму по уплате налога с дохода, получаемого с аренды недвижимости, около 80% собственников до сих пор уклоняются от налогов.

Чаще всего жалобы на незаконную аренду недвижимости подаются по причине нарушения общественного покоя жильцами. Квартиранты шумят, хулиганят или ходят по подъезду в нетрезвом виде – соседство с такими гражданами не понравится никому. Куда же обратиться с жалобой?

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как видим, все выглядит понятно и, может быть, даже красиво. Налог невелик, а наказание вполне справедливое. На практике же все выглядит совсем иначе. Дело в том, что налоговикам очень трудно доказать факт получения прибыли от сдачи жилья в аренду. По закону каждый гражданин может пустить пожить в своем доме кого угодно, не обязательно родственника. Основанием для признания факта аренды жилья является только договор, который сам же арендодатель должен принести в налоговую службу, или банковское платежное поручение, где четко сказано, что плата сделана за аренду жилья. Не имея одного из этих двух подтверждающих документов, налоговые инспекторы не могут предъявить владельцу жилья никаких требований. При очевидности сдачи квартиры или дома в аренду владелец всегда может заявить, что в его доме живут друзья, что не является фактом правонарушения.

Другое дело, если сам квартиросъемщик обратится в налоговую службу. Такие случаи происходят достаточно часто. Причиной же для такого обращения обычно становятся конфликты между владельцем и арендатором. Кроме того отсутствие договора об аренде является действенным рычагом для шантажа владельца квартиры со стороны арендатора.

Бывают случаи, когда завистливые соседи сообщают в налоговую службу о незаконном бизнесе, но и тут инспекторы оказываются бессильными, ибо предъявить им нечего. Участковый полицейский тоже ничего не может поделать, если квартиранты живут тихо и мирно. Они даже могут не впускать в дом посторонних людей.

Статья 198 УК РФ касается злостных неплательщиков налогов. Если недоплата составляет более 10 процентов от общей суммы налога/сбора, то нарушитель подвергается штрафу в сумме от ста до трехсот тысяч рублей или же лишению свободы сроком на один год. Сюда относятся лица, которые преднамеренно не подают декларацию о доходах и не заключают договоров с квартирантами. Избежать столь строгого наказания могут лишь те арендодатели, которые данное нарушение допустили впервые и быстро погасили все долги по налогам с выплатой пени и штрафа.

Арендодатели достаточно просто уходят от уплаты налога, пользуясь «буквой закона». Так, если заключить с юридическим лицом договор сроком не на год, а на 360 дней, то регистрировать его не обязательно. По истечении срока можно составить новый аналогичный договор. Многие просто в конце марта уничтожают договора. Таким образом, когда в апреле нужно подавать декларацию о доходах, у владельца жилья перед законом «совесть получается чистой». Если нет договора, то за что же тогда платить налог?

01 Мар 2022 uristgd 160