Расторжение Договора По Воде При Продаже Зданий

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе
председательствующего Грымзиной Е.В.,
судей Бондаревой Н.И., Горковенко В.А.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Е.Н.Н. к Г.В.М. и Г.Г.М. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, взыскании денежных средств
по апелляционной жалобе Г.В.М. и Г.Г.М. в лице их представителя В.Д.В.
на решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 17 декабря 2013 года,
которым постановлено:
Исковое заявление Е.Н.Н. к Г.Г.М., Г.В.М. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, взыскании денежных средств удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Г.Г.М., Г.В.М. и Е.Н.Н.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , в виде возврата Г.Г.М., Г.В.М. Е.Н.Н. денежной суммы в размере рублей, Е.Н.Н. Г.Г.М., Г.В.М. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .
Заслушав доклад судьи Бондаревой Н.И., выслушав пояснения Г.Г.М., Г.В.М., их представителей В.Д.В., К.С.В., поддержавших апелляционную жалобу, возражения представителя Е.Н.Н. Т.А.Е., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

Решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 17 декабря 2013 года отменить в части признания недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , применения последствий недействительности сделки, и в этой части по делу принять новое решение.
Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между Г.Г.М., Г.В.М. и Е.Н.Н. ДД.ММ.ГГГГ, на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Г.В.М. и Г.Г.М. в лице их представителя В.Д.В. — без удовлетворения.

Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1 ст.250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя. По этому поводу существуют конкретные судебные решения.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), адмиʜᴎϲтрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного или иного коммерческого банка. Для рассмотрения вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы:

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. По этой причине необходимо обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. На это направлена ст.558 и некоторые другие статьи Гражданского кодекса.

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГК). Кроме прочего , участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст.250 ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа. Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.
  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.

Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать. Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях. Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

Расторжение договора купли продажи здания

ООО обратилась в суд общей юрисдикции с иском к ИП-покупателю о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения в связи с невыполнением покупателем обязательств по уплате стоимости здания. Договор купли-продажи был удостоверен в нотариальном порядке и зарегистрирован. Примет ли суд исковое заявление? Ответ обоснуйте.

Скажите пожалуйста, должен ли бывший муж давать свое согласие при расторжении договора купли-продажи нежилого здания, приобретенного в рассрочку во время брака. Это здание я так и не выкупила, но документы оформлены на меня с пометкой ипотека в силу закона, Продавец продлять не будет договор так как нашел другого покупателя. Каким образом должно быть оформлено расторжение? И вообще как происходит процедура возврата здания продавцу?

договора купли/продажи, я зарегестрировал здание в юстиции в январе 2013 года и получил свидетельство собственника. В марте 2013 года представителями банка был подан иск в Федеральный суд о расторжении сделки на основании того, что в сентябре 2012 было вынесено судом решение, о наложении ареста на имущество бывшего собственника. Но на момент регистрации здания оно не было обременено. Какие шансы на то,что имущество останется за нами?

1) Стороны настоящего договора пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине «Продавца» или в следствие нарушении прав третьих лиц (со стороны «Продавца»), которые суд сочтет подлежащим удовлетворению, и изъятия вышеуказанного здания у «Покупателя», «Продавец» обязуется приобрести на имя «Покупателя» равнозначное здание, назначение: жилой дом, аналогичной категории, расположенного на земельном участке аналогичной площади, в том же районе города Волгограда, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения жилого дома, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные расходы и убытки, связанные с приобретением настоящего жилого дома. При этом здание не может быть изъято у «Покупателя» до полного возмещения убытков.

договора купли/продажи, я зарегестрировал здание в юстиции в январе 2013 года и получил свидетельство собственника. В марте 2013 года представителями банка был подан иск в Федеральный суд о расторжении сделки на основании того, что в сентябре 2012 было вынесено судом решение, о наложении ареста на имущество бывшего собственника. Но на момент регистрации здания оно не было обременено. Какие шансы на то,что имущество останется за нами?

Как мы уже говорили нашим читателям выше, чтобы вы могли получить возможность вернуть свою квартиру через суд, необходимо подать иск с соответствующим требованием. Простого признания сделки расторгнутой для возврата имущества недостаточно. К сожалению, многие лица про данное правило забывают, и обеспечивают себе более длительное участие в судебных тяжбах.

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

  1. Покупателем принято помещение, не соответствующее условиям договора. В иске необходимо отразить, что данный факт, на основании ч. 2 ст. 556 ГК РФ, не является препятствованием для расторжения договора.В качестве доказательств можно приложить фотографии, но большую доказательственную ценность будет иметь акт эксперта-оценщика. Ссылку на него необходимо сделать в тексте заявления, а копию самого документа приложить к остальным сведениям.
  2. Продавец не снял себя с регистрационного учета и не покинул помещение. Подтверждением будет являться справка из ЕГРН или выписка из домовой книги, на которые также необходимо сделать ссылки.Данная справка также подтвердит наличие возникших до перехода права собственности обременений по вине продавца.
  3. Подтверждение оплаты по договору. В иске отражается дата совершения платежа и ссылка на квитанцию или иной документ, подтверждающий выполнение обязательства. Копия прилагается к заявлению, но во время судебного заседания необходимо предоставить оригинал.
  4. Цена иска. Если покупателем уже оплачена сумма по договору, то ему необходимо указать цену иска. В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ она определяется исходя из цены объекта. Продавец должен учесть следующие нюансы:
    • Покупателем не была совершена оплата. Подтвердить отсутствие оплаты удобнее всего в том случае, если стороны для этого воспользовались арендой банковской ячейки, т.к. банк отражает проводками все действия, совершенные продавцом и покупателем.В этом случае в заявлении указываются реквизиты ячейка, а также ссылки на договоры о ее аренде и ответственном хранении с банком.

Так, например, иногда пишется, что срок должен быть «разумным». Согласно Гражданскому Кодексу нашей страны, данное понятие не имеет точного определение, следовательно, бывший владелец может удерживать недвижимость слишком долго и по закону ничего не нарушать. Именно поэтому, составляя договор, лучше прописывать какие-либо конкретные сроки, лучше всего даже оговаривать крайнюю дату передачи имущества.

Важно то, что к существенным условиям договора купли-продажи не относится цена. Это значит, что покупатель не может отказаться от контракта, если по всем остальным пунктам продавец выполнил обязательство. Цена должна быть указана в договоре. Если же нет, то её значение должно определяться исходя из стоимости подобных товаров на рынке.

Порядок расторжения договора купли-продажи дома, подача иска

Здравствуйте, подскажите как можно расторгнуть сделку купли -продажи дома,всвязи с тем что покупатель не выполнил обязательства. Договор прошел регистрацию купли-продажи в рег.палате, покупателю выдано свидетельство с обременением, по условиям договора она должна была выплатить всю сумму до 2 октября. Отдала 50% от суммы и остальную часть выплачивать не собирается, загвоздка в том что у нее трое несовершеннолетних детей, которых она уже прописала в дом, и она является ИП, соответскаавенно деньги есть, но как доход они не проходят. У нее в собственности только авто, есть дом но он оформлен на одного из ребенка. Каковы шансы что бы сделка была именно расторгнута?

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Вам можно только взыскать с неё ту сумму, которую она Вам ещё не выплатила. Как указала коллега — подавайте заявление в суд на взыскание долга. Потом приставы (после получения исполнительного листа) возбудят исполнительное производство. Вам нужно будет ходатайствовать насчёт наложения ареста на автомобиль и расчётные счета.

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка или иск в суд – как действовать

  • о наличии обременений;
  • об ограничениях в использовании объекта;
  • о возможности строительства на земельном участке;
  • об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
  • о качестве почвы;
  • другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.

Предварительный договор можно расторгнуть с помощью дополнительного соглашения. Участия нотариуса или Росреестра при этом не требуется. Если стороны не смогут договориться, тогда придется обращаться в суд. Однако предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

  1. Уведомление банка с просьбой пересмотреть ипотечный договор в связи с расторжением купли-продажи участка.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
  3. Оформление заявления в Росреестр о перерегистрации объекта недвижимости в связи с расторжением договора.
  4. Предоставление документов-подтверждения расторжения в банк.
  • несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
  • отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
  • отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
  • обман продавца относительно характеристик участка.

При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

Можно обратиться в суд для расторжения договора, однако гарантировать что суд удовлетворит ваши требования невозможно. В случаях, когда сделка расторгается по причине не полной ее оплаты, продавцу суд предлагает взыскивать с покупателя недоплаченные денежные средства. Так же если договором не было установлено условие, по которому в случае расторжения сделки стороны возвращают назад полученное имущество, то расторгать такой договор для вас будет не выгодно.

Во-первых, согласно действующему законодательству если договор расторгается по вине покупателя сумма задатка ему не возвращается.
Во-вторых, для расторжения сделки у покупателя должны быть веские основания, которые он должен доказать в судебном порядке. В данном случае отказ покупателя от сделки не обоснован. Вы в праве требовать от покупателя полного исполнения условий договора.

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Общий срок исковой давности составляет 3 года. Согласно ст. 200 ГК РФ исчисление данного срока начинается с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Также срок исковой давности может быть восстановлен, если причина его пропуска будет признана судом уважительной. Поэтому определить точно через сколько лет стороны не смогут предъявить друг другу претензии невозможно.

  • заключение сделки под давлением;
  • нарушение имущественных прав несовершеннолетних (отсутствие разрешения органов опеки и попечительства);
  • несоблюдение требований к форме договора (например, простая письменная, вместо предусмотренной нотариальной);
  • подписывающая договор сторона не осознавала значения своих действий в момент совершения сделки (например, наркотическое или алкогольное опьянение);
  • договор подписан неправомочным лицом (недееспособным, ограниченно дееспособным, несовершеннолетним, представителем без достаточных полномочий);
  • при составлении договора нарушены нормы действующего законодательства;
  • заявлено требование третьих лиц, которые не давали согласия на сделку (например, отсутствие согласия супруга на продажу совместного имущества).
  1. Расторгнуть договор купли-продажи дома можно при заключении добровольного соглашения или в судебном порядке.
  2. Основаниями для аннулирования сделки могут служить существенные нарушения условий документа или изменение обстоятельств.
  3. Перед подачей иска в суд необходимо направить письменную претензию второй стороне.
  4. Заявления рассматриваются судебным органом по месту нахождения объекта недвижимости.

Подсудность иска о расторжении договора купли-продажи дома устанавливается ст. 29 ГПК РФ. Заявление подается по месту нахождения объекта недвижимости. Иски, связанные с защитой прав потребителя, могут подаваться по адресу истца или ответчика, его юридического адреса.

Судебная практика показывает, что если покупатель не оплатил стоимость дома, то продавец имеет право требовать расторжения соглашения и возврата объекта недвижимости.

  1. Составить претензию второй стороне об аннулировании сделки.
  2. Оформить исковое заявление в суд и подготовить документы.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Принять участие в судебных заседаниях.
  5. Получить решение суда.
  6. Обратиться в Росреестр, если в регистрационные данные уже были внесены изменения.

На заседании гражданин П. заявил, что передал бывшей владелице дома всю сумму, но его слова не подтверждены расписками и другими документами. В решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга № 2-1214/2016 указано, что сделка должна считаться расторгнутой, а недвижимость возвращена гражданке Д.

Расторжение договора купли-продажи

Главной особенностью расторжения договора купли продажи является то, что при одностороннем отказе от исполнения договора необходимо решение суда по конкретному делу. Оно нужно непосредственно для регистрационного органа. Для таких отказов законодательством предусмотрена регламентированная процедура. И заранее придётся подготовиться к тому, что регистрационный орган не примет к рассмотрению документ с обычным отказом и законными основаниями без решения суда.

  • ст. 450 перечисляет причины, достаточные для расторжения;
  • ст. 451 упоминает расторжение, связанное изменением обстоятельств;
  • ст. 452 – непосредственно сам порядок проведения расторжения;
  • ст. 453 содержит последствия расторжения сделок.
  • один из субъектов окажется ограничено дееспособным или полностью недееспособным;
  • нарушены нормативные правовые акты;
  • заключение договора происходило в момент, когда один из участников не мог руководствоваться своими действиями. Стоит отметить, что в отличие от предыдущего пункта, здесь указывается на физический недостаток только на определенный момент;
  • одной из сторон является лицо, не достигшее совершеннолетия;
  • при применении насилия, обмана, угроз при заключении договора.
  • в случае мнимой сделки (обычно используется для прикрытия иных правоотношений, в такое сделке не создаётся юридических последствий).

Стоит отметить, что такие прецеденты случаются на практике довольно часто. Для ясности можно привести пример: продавец реализует квартиру и внезапно появляется гражданин, который зарегистрирован в данной квартире и в этот момент ему негде жить, но до этого вышеупомянутое жильё было его постоянным местом жительства. В таком случае, суд чаще закрепляешь право родственника на пользование и распоряжение.

Как сказано выше, договор о купле-продаже квартиры можно расторгнуть по согласию об обеих сторон без обращения в суд. К тому же подача иска возможна только после отказа второй стороны сделки от расторжения договора купли-продажи. В том случае, если он даёт твёрдый отказ, тогда можно обращаться в судебную инстанцию. Стоит отметить, что срок на ответ другой стороны строго установлен: ответ должен быть дан в течение 30 дней (если иное не прописано в договоре). Однако если в установленные сроки ответ не будет дан, то следующим действием при расторжении будет обращение в суд.

Если продавец откажется от расторжения договора, то покупатель вправе подать в суд исковое заявление о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости. По таким делам обязательно назначается судебная строительная экспертиза для выявления недостатков в жилом доме, а также определения причин возникновения таких недостатков. Кроме того, на разрешения эксперта может быть поставлен вопрос об определении рыночной стоимости устранения недостатков. Подавая в суд иск о расторжении договора купли-продажи, именно истец обязан доказать, что недостатки являются существенными, и невозможно было их выявить на стадии заключения договора купли-продажи.
Так, по одному из дел К.В.А., К.Н.А., действующие в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей К.Д.В. и К.Д.В., обратились в суд с иском к М.Л.А., в котором просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскать с ответчицы уплаченные по указанному договору денежные средства в размере 1 890 000 руб., а также расходы по оплате экспертизы в сумме 15 000 руб. и государственной пошлины — 3 000 руб. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 25 сентября 2015 г. они приобрели у М.Л.А. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: __. В период проживания в доме выявились недостатки, которые, по их мнению, являются существенными и дающими им право на расторжение указанного договора. Факт выявленных существенных недостатков в доме подтвержден экспертизой, проведенной ООО «Название организации» в связи с их обращением. Решением городского суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении иска отказано. Истцы с указанными судебными актами не согласились, и подали кассационную жалобу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ.
Судами установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: __. Из передаточного акта следует, что данный дом передан ответчицей истцам, а последними принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время. Претензий по качеству дома стороны не имеют, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами. Стоимость жилого дома определена в размере 950 000 руб., земельного участка — 940 000 руб. и была оплачена истцами в полном объеме, что подтверждается распиской М.Л.А. На основании указанного договора купли-продажи за К.В.А., К.Н.А. и несовершеннолетними К.Д.В., К.Д.В. произведена государственная регистрация права общей долевой собственности (по 1/4 доли за каждым) на указанные выше объекты недвижимости.

При покупке недвижимого имущества, в том числе особенно жилых домов (ИЖС) покупатели вправе осмотреть жилой дом для проверки состояния жилого дома. Покупатель визуально может осмотреть состояние фундамента, состояние нижних венцов стен (если дом деревянный), а также вправе осмотреть кровлю на предмет ее герметичности. Таким образом, покупатель вправе проявить должную осмотрительность в процессе приобретение жилого дома. Если покупатель визуально не выявит недостатки в жилом доме, то значит, жилой дом соответствует установленным требованиям, условиям договора купли-продажи, и пригоден для проживания. Однако в жилом доме могут быть скрытые недостатки, которые при всем желании невозможно выявить визуально без специальных познаний в области строительства. Скрытые существенные недостатки в жилом доме могут проявиться в процессе эксплуатации жилого дома (проживания в жилом доме). При этом стоимость устранения таких существенных недостатков может превышать половину стоимости самого жилого дома. Если продавец скрыл от покупателя недостатка жилого дома, и существенные недостатки невозможно было выявить визуально, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи. До обращения в суд обязательно подается досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи в адрес продавца.

В период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: строение с помещениями № 1 (коридор), № 2 (кухня) и № 3 (котельная) в местах примыкания к основному строению не связаны монолитным поясом, таковой разорван, данное строение дало осадку с образованием сквозных щелей между ним и основным строением, возникли вертикальные трещины во всех помещениях, отсутствует гидроизоляционный слой кровельного покрытия. Ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцами в адрес ответчицы направлено требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по сделке денежных средств, которое М.Л.А. исполнено не было.
Продолжение статьи: «Расторжение договора купли-продажи жилого дома при выявлении недостатков».

По ГК РФ расторжение договора не влияет на право проживания покупателя, только возврат имущества по суду. Поэтому при составлении любого договора купли-продажи необходимо обратиться к адвокату по недвижимости для правильного написания условий договора, передачи собственности, срока передачи и условия расторжения договора при невыполнении условий одной из сторон.

Необходимо помнить, что право собственности, однако, возникает только после того, как стороны обратятся в регистрационный орган (Россреестр) с договором, на основании которого в реестр внесут данные о новом собственнике. Такое правило закреплено гражданским законодательством.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке практически невозможно. Расторжение может происходить по решению обеих сторон и в момент исполнения договора. Если договор уже исполнен, то расторжение его невозможно. Изменить состояние можно только составить обратно договор купли-продажи и снова зарегистрировать право на собственность. Нарушение условий договора может повлечь за собой расторжение договора, но это нарушение надо доказать. При покупке жилой собственности риэлторы предпочитают оформлять предварительный договор. В этом договоре проговариваются сумма задатка, условия возврата и срок исполнения основного договора. Расторжение предварительного договора предусматривается, если вскрылись некоторые обстоятельства, при которых невозможно оформить право собственности. Например, не отмеченная перепланировка квартиры, выплата всей стоимости за квартиру до регистрации договора, самовольная постройка, которая не была оформлена. Одностороннее расторжение договора возможно по истечении срока оформления основного договора, в судебном порядке и только при определенных обстоятельствах. Если предварительный договор был подписан и исполнен, то суд может обязать заключить основной договор.

Расторжение договора купли-продажи предусматривает полное прекращение действия договора, прекращение всех правоотношений. По закону прекратить договорные отношения невозможно, для расторжения сделки необходимо согласие второй стороны или расторжение проводится в судебном порядке. Расторжение может также осуществляться, если нарушено законодательство:

Договор купли-продажи не считается бесповоротным, расторгнуть его можно по некоторым объективным основаниям. Наиболее веское основание отсутствие права собственности на момент заключения сделки, отсутствие разрешения на продажу сособственников, когда имеется несколько владельцев собственности, недееспособность или ограничения в дееспособности собственника, наложенные ограничения на продажу собственности, любое обременение, залог. Для земельных участков не оформление по закону. Иногда пытаются продать дом на участке, построенного самовольно, продают это дело просто, как чистый участок, а дом самовольная постройка, является незаконной. В тоже время деньги берутся и за дом.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Важно! Соглашение составляется в той же форме, что и ДКП, — простой или нотариальной письменной (п. 1 ст. 452 ГК РФ). После его подписания стороны должны подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

  • по договоренности сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда и исключительно при наличии нарушений с другой стороны, квалифицируемых как существенные, либо когда это предусмотрено договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • в одностороннем порядке в ряде случаев, предусмотренных законом;
  • в связи с изменившимися существенным образом обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ).

Если стороны совместно пришли к решению о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, им необходимо заключить письменное соглашение по правилам, о которых говорилось выше. Такой договор может быть расторгнут и в судебном порядке при отсутствии взаимного согласия сторон.

  • название, дату и место заключения;
  • наименование и данные сторон;
  • ссылку на основной договор с указанием его реквизитов;
  • суть самого соглашения, то есть договоренность сторон расторгнуть договор;
  • подробное описание предмета договора — квартиры;
  • описание последствий расторжения договора: порядок и сроки возврата имущества и денег;
  • штрафные санкции.

Обратите внимание! Если контрагенты предусмотрели в ДКП условие о возможности по взаимному согласию аннулировать сделку и возвратить все исполненное, они вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры как после регистрации, так и до нее путем подписания соответствующего соглашения.

  • Указание паспортных данных участников процесса, а также их представителей, если таковые имеются.
  • Обязательна ссылка на договор, подлежащий расторжению.
  • Стоит охарактеризовать объект недвижимости, в отношении которого производилась купля-продажа (площадь, кадастровые данные, адрес местонахождения).
  • Формы соглашения и договора должны быть одинаковыми.
  • Когда право нового собственника квартиры официально удостоверено, участники сделки обязаны заново произвести государственную регистрацию перехода прав.
  • В документе важно прописать обязанности продавца и покупателя о возврате приобретенного имущества (квартира, денежные средства), сроки и порядок совершения данных действий.
  • Наличие подписей каждой стороны соглашения.
  • Перед обращением в суд важно направить другой стороне заказным письмом предложение об аннулировании договоренностей. Дождавшись ответа или не получив его в течение 30 дней, можно подавать исковое заявление (ст. 452 ГК РФ).
  • К иску необходимо приложить:
    • квитанцию об оплате государственной пошлины;
    • договор купли-продажи;
    • документ, подтверждающий отправление требования о расторжении;
    • расписку, документ о расчетах (если производились) и иные сведения, запрашиваемые судом.
  • Собранная документация должна быть подана в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости в отношении, которого оформлялась купля-продажа (ст. 30 ГПК РФ).
  • В течение 5 дней решается вопрос о принятии иска — при положительном вердикте назначаются предварительное заседание, а после судебное разбирательство.
  • Постановление суда о принудительном расторжении договора и возврате квартиры/денежных средств вступает в законную силу в течение одного месяца, если оно не будет обжаловано.
  • На основании вынесенного решения истец обращается в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности.

Расторжение договора по сделке любого вида влечет за собой прекращение его действия — покупатель возвращает приобретенное имущество, а продавец обязан в полном размере вернуть денежные средства. В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные основания расторжения договора купли-продажи. Прекратить действие соглашения заинтересованные лица могут:

Таким документом, как соглашение о расторжении договора купли-продажи, можно назвать акт, составленный по обоюдному и добровольному решению лиц, который является основанием прекращения ранее заключенных отношений.

Гражданин Походин (покупатель) и Гражданин Лихачев (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры. После сбора необходимых документов сведения были поданы на регистрацию в МФЦ. По истечении 9 дней (ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 №218 ФЗ), новый владелец жилья получил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая свидетельствовала о правах собственника. Гражданин Лихачев по передаточному акту передал квартиру покупателю, а Гражданин Походин оплатил стоимость имущества.

Согласно общепринятым правилам, исковое заявление о расторжении представленного договора составляется в письменном формате. Однако требуется отметить, в настоящее время возможно оформление иска и в печатном виде. Вне зависимости от того какой способ составления искового заявления о расторжении контракта выберет инициатор прекращения дальнейших взаимоотношений, иск должен быть оформлен без помарок, исправлений, а также грамматических и пунктуационных ошибок. Помимо этого исковое заявление должно содержать только достоверную информацию. В противном случае иск не будет принят судом к рассмотрению.

Помимо иска требуется собрать документы, которые доказывают, что деньги были переданы представителям управляющей компании, а ремонт не был произведен. В качестве доказательств можно предоставить следующие документы: квитанции, свидетельствующие о перечислении денежных средств, а также письменно оформленные свидетельские показания, которые доказывают, что ремонт не был осуществлен.

  • Сведения об организации, с которой происходит расторжение договора (Адрес, юридическое наименование, контактный номер);
  • Банковские реквизиты управляющей компании;
  • Полное наименование составляемого документа — «Уведомление о расторжении договора»;
  • В содержании договора инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества, а именно собственникам недвижимого имущества в многоквартирном доме, следует тщательно описать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора.
    Ссылка на законодательный акт — статья под номером 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также 450 статья Гражданского кодекса;
  • Если это извещение об оформленном решении, то прикрепляется постановление судебной инстанции;
  • В завершении указывается дата составления уведомления о расторжении договора, а также ставятся подписи всех участников собрания.

На основании представленных выше обстоятельств лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме, имеют право на инициирование договора, заключенного ранее с управляющей компанией. Дополнительные причины для аннулирования контракта должны быть указаны в тексте соглашения при его оформлении.

  • Если управляющая компания не выполнила надлежащие мероприятия по обслуживанию здания в указанное в договоре время;
  • Организация, которая согласно заключенному ранее документу должна предоставлять жильцам определенные услуги, отказывается от своего обязательства;
  • Если услуги, предоставляемые управляющей компанией, являются неудовлетворительного качества, что противоречит пунктам договора;
  • Если организация, которая заключила контракт с лицами, владеющими правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме, отказывается предоставлять жителям исчерпывающую информацию о своей сфере деятельности;
  • Срок действия договора, заключенного с управляющей компанией, подошел к концу.

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

  • На жилплощади есть обременения в виде долгов.
  • Приобретённая недвижимость не была полностью оплачена.
  • Одной из сторон были намеренно или ошибочно предоставлены поддельные бумаги, продавец умолчал о серьёзных дефектах жилья.
  • Документ нарушает права недееспособных или несовершеннолетних лиц.
  • Жильцы не сняты с регистрации и не покидают жилую площадь.
  • Выяснилось, что недвижимость арестована.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

  • За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;
  • Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;
  • Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;
  • Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;
  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной, доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически.

Причины расторжения договора купли продажи недвижимости

Здравствуйте Иван!
Покупатель вправе требовать передачи ему недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК). В случае если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках — расторжения договора и возврата денежной суммы.
Так статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Таким образом, вам необходимо собрать доказательства существенности выявленных вами недостатков, после чего вы сможете обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате уплаченных за нее денежных средств. Таким доказательствами могут быть заключения экспертов, показания свидетелей, письменные документы (квитанции, договоры и т.п.) о проведенных вами ремонтных работах.
Рекомендую вам воспользоваться помощью адвоката, т.к. данный судебный процесс будет не из легких.

  1. Направьте ответчику досудебную претензию – попробуйте уладить конфликт миром. Чтобы составить претензию, возьмите будущий иск и поменяйте шапку, наименование документа и обращение к суду. Требования оставьте такими, какие будете заявлять в суде, иначе досудебный порядок не будет соблюден.
  2. Дождитесь ответа на претензию в течение 30 дней с даты ее вручения. Если ответа не последовало или он вас не устроил – подготовьте пакет документов для суда.
  3. Исковое и доказательства передайте сотрудникам канцелярии лично или бандеролью с описью. Дождитесь назначения дела.
  4. В назначенный день подойдите на заседание сами или отправьте представителя с нотариальной доверенностью. Поясните свою позицию суду, представьте дополнительные доказательства по его просьбе.
  5. Решение, принятое судом, вступает в силу в течение 30 дней. В этот период его можно обжаловать, если вас не устроил результат.

От процедуры расторжения нужно отличать процесс признания сделки недействительной. Последнее происходит, когда сделка явно противоречит закону, выясняется, что одной из ее сторон стал несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин, и в некоторых иных случаях.

  • в случае, если продавец настаивает на том, что договор купли-продажи квартиры был подписан им в невменяемом состоянии, то ему необходимо будет представить заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии;
  • если согласно исковому заявлению недвижимость находится в аварийном состоянии, а покупатель приобрёл ее, не зная об этом факте, то в суде необходимо будет представить экспертное заключение сторонней организации.

Общий срок давности по сделкам, связанным с куплей-продажей, установлен в 3 года. После 3 лет придется доказывать, что срок был пропущен по уважительным причинам и подлежит восстановлению. В то же время обратную сделку можно совершить в любой момент, ведь это самостоятельное юридическое действие.

По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: порядок расторжения, судебная практика

Существуют ситуации, когда обращение в суд результата не принесет. А в некоторых случаях, с его помощью возможно восстановить справедливости. Обращаться в суд по причине, не указанной в ранее заключенном договоре, нельзя. В этом случае суд просьбу не удовлетворит. Для того, чтобы избежать подобного, следует учитывать все аспекты при заключении сделки.

При согласии обеих сторон, расторжение договора о купли-продажи не вызывает особых затруднений. В данной ситуации стоит не забывать о задатке, если он есть. Зачастую задаток передается продавцу от покупателя, еще до того, как заключается сделка. Если принято решение договор расторгнуть, а инициатива поступает от продавца, то задаток должен быть возвращен в двойном объеме. Если договор хочет расторгнуть покупатель, задаток ему не возвращается. В случае, если решение о расторжении договор обоюдное, задаток возвращается, а штраф не предусматривается.

В судебной практике встречаются случаи, когда продавец передает покупателю недвижимость, но не получает денег. Важно помнить, что при расторжении договора, деньги будут возвращены только в том случае, если это было указано в одном из пунктов соглашения.
Заключая соглашение купли-продажи недвижимости, важно подходить к делу ответственно и учитывать малейшие детали, способные изменить ход дела.

Рекомендуется учитывать в договоре мельчайшие детали. К примеру процедура расторжения должна быть расписана в подробностях, чтобы обезопасить обе стороны. Например, необходимо указать, что в случае расторжения соглашения, необходимо вернуть переданную сумму.

  • При нарушении норм законодательства.
  • Если в заключении сделки принимал участие недееспособный человек.
  • При участии в заключении сделки человека, который не способен отвечать за свои действия.
  • Когда в заключении договора принимало лицо, не достигнувшее совершеннолетия.
  • Если договор был заключен путем угроз, шантажа или физического насилия.
  • Если сделка заключена для прикрытия других действий (мнимое соглашение).
Еще почитать --->  Скачать Справка Об Оплате За Обучение Для Налоговой Образец
Adblock
detector