Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2023-24 г

Перед тем, как делать новый прогноз, сразу предупрежу: я не оракул и не провидец, однако мои прогнозы 2023 года, касающиеся экспансии крупнейших ритейлерских сетей России вглубь страны (вследствие чего многие местные игроки на продуктовом рынке канули в лету – статья «Гипервторжение»), прогноз 2023г, когда я предрекал грядущий обвал курса рубля по отношению к мировым валютам (статья «Падение рубля неизбежно» и «Нефть сольют за 65$» — при текущей стоимости на тот момент около 110$), а также предположение о том, что либо Гугл, либо какая-нибудь другая мегакомпания начнет вводить свою цифровую валюту (статья 2023г «Гуглденьги») – сбылись. Амазон готовит свою криптовалюту, Фейсбук и Телеграм уже прктичекси запустили свои аналоги денег. Так почему бы, спустя несколько лет не сделать очередной прогноз? Возможно, кто-то посмеется (как смеялись его предшественники, читая мои предыдущие прогнозы), а, возможно, кто-то сделает собственные выводы и примет информацию к сведению. Только факты.

О том, что рынок недвижимости периодически трясет в силу разного рода внутренних ограничений и законодательных актов, распространяться не буду, это явление незыблемое, и в каждое время принимаются те или иные разрешительные или запретительные законы. Рассмотрим более глобальные явления.

Во-первых, ритейл сделал свое дело и, войдя в регионы с новыми коммерческими объектами (более качественными и универсальными и более масштабными), многие прежние торговые объекты сделал практически не конкурентными для ведения бизнеса.

Потребитель попросту выбирает более удобные ему форматы. Доказательством этому являются многочисленные объявления о реализации с торгов (или обычная продажа) торговых центров, большинство из которых создавались путем реконструкций объектов наследия советской эпохи (цеха, боксы, офисные здания, ангары…). Такие торговые центры зачастую сейчас уже просто памятники и вся их ценность заключается в стоимости земли, на которых они стоят. Некоторые из них уже не способны генерировать адекватную прибыль, хотя бы сопоставимую с доходностью депозитных банковских вкладов (не говоря уже о тех объектах, которые приносят только убытки). Теперь стоит говорить не Торгово Развлекательные Центры, а Развлекательно Торговые! Люди идут не за покупками, а за развлечениями, впечатлениями.

И все было бы хорошо – на лицо очевидный прогресс, и нам всем нравятся комфортабельные ТРЦ – если бы этот же ритейл во все лопатки и поголовно не полез в формат «магазины у дома». Стремясь захватить все больше слоев населения, перехватывая трафик друг у друга и предлагая те же продукты и по тем же ценам, что и в крупных форматах, сетевики начали заниматься каннибализмом. ВСЕ ПОЕДАЮТ ВСЕХ! Что из этого выйдет? Скорее всего, выживут самые сильные рептилии. Ашан уже начал закрывать часть своих гипермаркетов, и это только начало глобального явления – реструктуризации собственных сетей.

Во-вторых, электронная коммерция, или онлайн торговля . Незаметно перерастя в гиганта онлайн торговли, Вайлдберрис показал всем, насколько эффективно продавать товары прямо со склада, осуществляя доставку до пунктов самовывоза. И дело не только в том, что предлагаемая продукция обходится потребителю дешевле. Если посчитать влияние временных и денежных затрат на поездки в крупный молл, то заказы «с дивана» получаются существенно дешевле, даже если купить товар со скидкой в Ашане или в Ленте. Теперь это поняли все и ринулись создавать свои сервисы доставки продукции для потребителя. Однако догнать Вайлдберрис по масштабам операций будет очень не просто. Как онлайн торговля повлияла на рынок коммерческой недвижимости? Посмотрите на торговые центры в будние дни, даже самые раскрученные из них едва наполнены покупателями, периферийные же едва выживают за счет деятельности по выходным. Если первые этажи заполнены арендаторами, то на вторых и третьих всегда есть вакансии (в некоторых торговых центрах владельцы готовы сдать такие площади по цене сервисных затрат). Онлайн торговля как грибок – его не видно до тех пор, пока все здание не охватывает плесень. Если еще кто-то не видел продающийся пустующий тридцати-сорока тысячный ТЦ – откройте какой-нибудь известный интернет – агрегатор.

Со стрит ритейлом дела еще хуже . Самые востребованные и насыщенные трафиком места уходят влет, но шаг в сторону и целые улицы теряют своих арендаторов (и соответственно падают в цене). Нет смысла приобретать нижние этажи на стадии строительства, поскольку продуктовиками, пивниками, парикмахерскими и аптеками кишат все нижние помещения (а после ужесточения требований к реализации пива в жилых домах помещений на улицах освободится еще больше).

Опустим ступор в росте доходов и падение платежеспособности населения (а также его миграцию из регионов в крупные мегаполисы), а также снижение экономической активности бизнеса – эти явления хоть и существенные, но поправимые в течение 4-5 лет (мы ведь говорим о затоваривании рынка недвижимости малоликвидными объектами и обрушениях рынка). Лучше стоит упомянуть еще один глобальный фактор, который может серьезно сдвинуть приоритеты.

Фактор номер три – национальные проекты, цель которых насытить экономику новыми целями и задачами, а главное – ликвидностью. Ведущие экономисты страны уже год ведут споры о том, хорошо или плохо вваливать в экономику триллионы рублей, и споры эти не утихнут до 2024г, когда программа финансирования будет выполнена. И все было бы хорошо, если бы не один момент: чуть ли не единственным способом потратить образовавшийся бюджет НацПроектов стало строительство. Регионы впряглись в соревнования, кто круче и грандиозней нарисует и преподнесет свой мега проект реформирования президенту. Музеи, театры, стадионы и прочие культурные учреждения вскоре будут штампованными зданиями возвышаться по всей России на тех местах, где раньше были пустыри. Каким образом объекты культуры способны повлиять на рост ВВП — остается загадкой, однако крупнейшие застройщики уже перестали планировать собственные проекты и подключились к национальным целям и дележу бюджетного пирога.

Читайте отчеты Cushman & Wakefield (Russia) . Ближайшие 5 лет все основные силы будут задействованы именно в этих стройках – 25 триллионов рублей, выделенные на национальные проекты, сумма не шуточная. Мы не увидели ни одного проекта реформирования железной дороги (например, создание параллельных путей сообщения, как это сделали в Китае, где в каждую сторону на основных направлениях не одна, а три ветки: грузовая, пассажирская и скоростная), не увидели проектов строительства новых междугородних автомобильных магистралей (во многих регионах между городами всего по 2 полосы!). Новые магистрали способствовали бы ускорению развития предпринимательства, а значит, к росту сборов налогов = росту ВВП. Не слышно о создании программ по развитию и финансированию образования и одаренных детей, строительства новых ВУЗов (а ведь это закладывает развитие страны в будущем). Однако мы видим, как под программу «национальные дороги» просто ремонтируются городские улицы, парки и скверы. Как парки способны повлиять на рост экономики – тоже загадка, хотя сами по себе парки – очень необходимая вещь, особенно в загрязненных регионах. Только парки сами по себе не приведут к росту ВВП. Даже глава Сбербанка Герман Грефф и Анатолий Чубайс с большой осторожностью стараются прогнозировать рост ВВП в ближайшие 5 лет (2023-20024) хотя бы в пределах 1-2% в год (при том первые пару лет страна вообще должна жить только в ожидании роста экономики, то есть в стагнации).

Смотрите очень интересное видео с пресс-конференции Московского финансового форума 2023 (особенно слова А.Чубайса о том, что «… наша экономика, как педаль газа, а наша правоохранительная система, как педаль тормоза. И мы жмем изо всех сил на обе педали! Так мы никуда не уедем. » :

Вопрос: как национальные проекты могут повлиять на коммерческую недвижимость?
Ответ такой: Поскольку новые культурно-массовые и спортивные объекты (как новые стадионы после чемпионата Мира по футболу) свалятся на плечи муниципалитетов, первое, о чем будут думать главы городов – как эти объекты содержать. Единственным способом будет заполнение многочисленных пустующих площадей хоть какими-то арендаторами. И вся эта масса торговых и офисных площадей вывалится на рынок аренды. Другая же часть муниципального нежилого фонда – более старая – вполне возможно, будет отдана на реализацию с торгов (сброс балласта). Перенасыщение коммерческой недвижимости ожидается потрясающее (в совокупности с проигрывающими битву с онлайн тенью торговыми центрами и пустующими помещениями стрит ритейла). Вот почему на ближайшие 5 лет крупные инвесторы и строительные компании перестают строить новые планы – удержать бы имеющуюся ликвидность на плаву, а если и входить в новые проекты, то только за счет федерального бюджета.

Сейчас основные проекты новых строек закладываются преимущественно в жилом секторе: новые небоскребы с квартирами в Москве, реконструкция промзон под жилую застройку, строительство высоток с малогабаритными апартаментами-студиями (волна которых вскоре накроет рынок вторички «студиями» по 25-30 кв.м.).

Поэтому всем тем, кто думает что и где покупать, совет такой: очень внимательно изучайте не только само предложение, но и тенденции в вашем регионе. Куда движутся денежные потоки. Как ведет себя потребитель. Какие местные законы будут приняты в ближайшее время. Какие финансовые показатели у основных арендаторов, сжимаются они или вовсе стремятся сокращать имеющееся число магазинов.

Доходность коммерческих объектов будет падать, это неминуемо. Забудьте об окупаемости 7-8 лет (если в стране стагнация и нет развития, а депозиты катятся вниз, то и доходность недвижимости снизится). Если еще сумеете найти достойную недвижимость с окупаемостью хотя бы лет 10-12, то считайте, что вам очень повезло. Однако и в этом случае смотрите не на 1 и даже не на 5, а на 7-10 лет вперед. Подумайте о том, как вы будете ВЫХОДИТЬ ИЗ ПОКУПКИ, будет ли востребована ваша недвижимость после того, как конъектура изменится?

https://youtube.com/watch?v=RR49heesDiY%3Frel%3D0
[/articles]

Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2023-2024 году

Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?

С 2023 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость.

В моду постепенно войдут три формата аренды:

Когда в такие инвестиции лучше заходить?

Что произойдет за эти годы?

[/articles]

Аналитики предрекли рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость к 2023 году

Российские аналитики оценили объем вложений в коммерческую недвижимость и выяснили, что наибольшим спросом у инвесторов традиционно пользуются офисы (чаще всего в Москве). Об этом пишет РБК со ссылкой на ежеквартальный обзор компании Colliers International.

Аналитики посчитали, что к концу 2023 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достигнет двух миллиардов долларов, при этом заметную роль будут играть конечные пользователи, которые покупают объекты под себя.

Так, с начала 2023 года инвесторы уже вложили в российские офисы, торговые центры и склады более миллиарда долларов (это на 28 % меньше, чем годом раньше). При этом отмечается, что больше половины всех сделок было проведено в третьем квартале (538 миллионов долларов).

Основными инвесторами остаются российские компании, однако в период с июля до сентября был зафиксирован рост иностранных инвестиций (с 13 % до 25 %). Аналитики уточнили, что самым большим спросом традиционно пользуются офисы, прежде всего московские (46,3 % всех сделок). На втором месте — гостиницы (21 %), на третьем — объекты торговой недвижимости (18,1 %).

Крупнейшими сделками аналитики назвали покупку ТРЦ «Речной» в Москве АО «Сбербанк Управление Активами», приобретение гостиничного комплекса Bridge Resort в Сочи холдинговой компанией «Синдика» и продажу «Ростелекомом» комплекса зданий «Центральный телеграф». При этом средний размер сделки составил порядка 38 миллионов долларов.

[/articles]

Прогнозы рынка недвижимости до конца 2023 и на 2023 годы от IRN.RU

Коротко о главном

Декабрь 2023: По итогам 2023 г. цены на вторичную недвижимость в среднем выросли на уровне инфляции. Однако если типовое жилье демонстрирует устойчивый рост, то в бизнес-классе стоимость метра продолжает ползти вниз.

При этом и в массовых сегментах спрос и цены в основном поддерживает снижение ипотечных ставок и дефицит привлекательного по цене предложения. Поэтому существенного роста цен в 2023 г. ждать не стоит. Однако небольшая положительная динамика – в пределах инфляции – в среднем по рынку, скорее всего, сохранится, если не случится какого-нибудь макроэкономического форс-мажора. Цены на жилье будет поддерживать дешевая ипотека и переток средств из банковских вкладов и облигаций на рынок недвижимости в связи с сокращением доходности консервативных финансовых инструментов. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:

Прогнозы в деталях

Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года

Текущая ситуация

Лидерами рынка по темпам роста цен в 2023 г. стали недорогие округа, застроенные типовым жильем – Юго-Восточный и Южный. Центральный округ, где сосредоточена уникальная элитная недвижимость, расположился на третьем месте. А главным аутсайдером оказался Восточный округ, по причине высокой базы — в 2023 г. ВАО занимал первое место в рейтинге округов и районов Москвы.

Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн

Калькулятор «Прогноз стоимости квартиры» использует текущий тренд цен на жилье в Москве (индекс ожидания) для определения в первом приближении цены квартиры через 1-3 месяца. Этот сервис удобен для альтернативных сделок купли-продажи и обмена квартир, когда важно понимать насколько могут измениться цены за время конструирования «цепочки» и переговоров сторон.

[/articles]

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости москвы 2023

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости москвы 2023». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В ближайшие годы мы ожидаем, что новое строительство будет составлять 250-300 тыс. кв. м ежегодно. В 2023 – 2023 гг. будет введено 850-900 тыс. кв. м офисной недвижимости, из них около 550 тыс. кв. м будет составлять класс А.

С начала 2023 года мы наблюдаем постепенный рост средней арендной ставки на качественные офисные площади. Второй квартал показал рост +3% относительно начала года. Средневзвешенная ставка аренды на конец 2 квартала составляет 19 038 руб. за кв. м в год.

Итоги первого полугодия 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы

По предварительным данным в первом полугодии 2023 года было введено 7 объектов или 123 112 кв. м офисных площадей (4 из которых во 2-м квартале — 95,5 тыс. кв. м), что сопоставимо с объемом нового строительства за весь прошлый год (127 236 кв. м). Крупнейшим открытием 2-го квартала стал бизнес центр класса А — Искра-Парк (58 383 тыс. кв. м). Первый крупный офисный объект (более 30 000 кв. м) за последние полтора года (2023-2023гг.).

Эти игроки задают несколько общих трендов на рынке Новосибирска и области. Во-первых, поглощают площади от нескольких сотен квадратных метров («Магнит», «Пятерочка», «Монетка», «Ярче») до нескольких тысяч квадратных метров («Магнит гипермаркет», «Лента супермаркет», «Планета одежды и обуви»).

— Классика жанра — 10-летний срок окупаемости. Хотя инвесторы сейчас все-таки рассматривают объекты со сроком окупаемости от 8 лет и ниже. Возможность окупить вложение за 8 лет воспринимается как абсолютная норма. Доходность, равная 12—13 процентам — это то, что сейчас ищут инвесторы. Объекты с доходностью 10 процентов они рассматривают неохотно. Но, опять же, многое зависит от качества объекта, — говорит заместитель генерального директора консалтинговой компании A-development Владимир Шайхиев.

«Хороших бизнес-центров в Уфе не очень много»

— Раньше этот тренд проявлялся только у автодилеров, — комментирует Андреева. — Сейчас мы замечаем, что сидит страховая компания и рядом с ней еще пять страховых компаний. Привлекают клиентов за счет кумулятивного эффекта, как это происходит в торговых центрах.

Закредитованность населения России и низкая платежеспособность заставляют девелоперов сделать разворот в сторону коммерческой недвижимости. Так растет дефицит офисных и торговых помещений в центре Москвы. За последние годы, ипотечный бум значительно снизил темпы строительства коммерческой недвижимости, что привело к ее дефициту. В столице, чувствуется острая нехватка не только офисных помещений, но складских.

Рынок коммерческой недвижимости также неоднороден, как и жилой, поэтому и спрос не нее меняется в зависимости от экономических показателей. Так, по мнению экспертов, 2023 год мало чем будет отличаться от 2023.

Торговая недвижимость

Что касается офисных центров и недвижимости в целом, то пользоваться спросом будут, как и в 2023 году, помещения с небольшой площадью 18- 40 метров. При этом, наиболее заинтересованы в такой недвижимости крупный и средний бизнес – малому не по карману аренда офисных помещений. При этом продолжается спад спроса на коммерческую недвижимость площадью более 40 м. кв.

Формально ненамного выгоднее сдавать в аренду в Казани и офисные помещения. Окупить их можно за 9,4 года, доходность при этом составит 10,7%. Причина относительно низкой доходности в данном случае также связана с высокой ценой предложения по продаже — 78,4 тысячи рублей.

Например, активность в городе Черепаново федеральных сетей дала местным предпринимателям повод озвучивать на старте переговоров высокую ставку аренды на уровне 600—700 рублей за метр. Но это лишь ожидания и пожелания собственников. Мы арендовали более тысячи квадратных метров у местного предпринимателя по цене менее 400 рублей за квадрат.

Рынок Ростова-на-Дону: недоходный, но развитый

— В последние несколько лет рынок коммерции Уфы стал не очень активным. Сейчас начинается такая же тенденция, как в Москве — инвестор хочет купить не просто помещение, а помещение с готовыми арендаторами. Стабильными арендаторами у нас считаются сетевые магазины типа «Пятерочки», «Магнита». С моей точки зрения, они, может быть, и стабильны, но они платят мало и «убивают» помещение, его физическое состояние. Либо, если инвестор не понимает бизнеса арендатора, он это помещение не купит, — отмечает Елена Андреева, генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт».

• В 1-ой половине 2023 г. уровень вакантных площадей снизился относительно показателя 2023 г. на 1,1 п.п. и составил 7,9%. В IП 2023 г. вакансия планомерно снижается во всех кольцевых зонах. Интенсивно площади уходят в центральных зонах столицы: Бульварное и Садовое кольцо – уровень вакантных площадей ниже среднерыночного.
• За первые полгода 2023 на 2 п.п. снизился уровень вакансии в классе А (до 9,1%), и теперь во всех классах уровень вакансии ниже 10%. При этом в зоне Бульварного кольца показатель снизился почти на 5 п.п. за указанный период.
• За первые 6 месяцев 2023 в классе B+ уровень вакантных площадей уменьшился с 9% до 7,7%. Особенно заметное падение вакансии наблюдается в зоне МКАД (почти на 6 п.п).
• Уровень вакантных площадей в объектах класса B остался на уровне итогов 2023 г. – 6,5%.
• Во 2-й половине 2023 г. средний уровень вакантных площадей продолжит снижение. По итогам 2023 г. мы ожидаем снижение среднерыночного значения еще на 2-3% п.п. Однако темпы будут замедляться в связи с вымыванием предложения и низкой активностью девелопмента новых объектов.

• Ввод новых качественных площадей сохраняется на минимальном уровне. По предварительным итогам 1-го полугодия 2023 г. объем нового предложения составил всего около 24 тыс. кв. м, что на 41% меньше показателя аналогичного периода 2023 г — 40 тыс. кв. м. По итогам IП 2023 г. совокупный объем предложения может составить 15,9 млн кв. м.
• По заявлению девелоперов, во 2-ой половине 2023 г. к вводу планируется около 385 тыс. кв. м. Отметим, что 59% составят качественные бизнес-центры класса А. Более половины новых объектов будут введены в зонах ТТК и МКАД (57% и 31% соответственно).

Последние новости

Предложение качественных крупных блоков в востребованных объектах ограниченно. В этой ситуации арендаторы все чаще рассматривают опцию заключения договоров предварительной аренды в строящихся или планируемых объектах. Примерами таких сделок являются ПАО «Росбанк» в БЦ ОКО II и АО «Тинькофф Банк» в БЦ Акватория.

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости москвы 2023

кв. м. Средняя ставка за месяц выросла на 4% и составила 27 800 руб./кв.м/год. , Доля объектов, сдаваемых по ставке выше 30 000 руб./кв.м/год, в общем объеме предложения выросла с 28% до 30%.Изменение ставок в центре и за его пределами за месяц и за год являлось незначительным разнонаправленным, что свидетельствует об отсутствии каких либо заметных тенденций на рынке.

Итоги первого полугодия 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы — Новости

кв. Что касается торговых центров, то традиционно как для арендаторов, так и для инвесторов будут пользоваться спросом площади в торговых центрах, функционирующих более 2 лет и имеющих стабильный трафик.Закредитованность населения России и низкая платежеспособность заставляют девелоперов сделать разворот в сторону коммерческой недвижимости.

[/articles]

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2023

📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2023 год

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2023 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

💣Тенденции и структура предложения

Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2023 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2023 года, что ниже изучаемых показателей 2023 и 2023 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2023 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

🔹Влияние макроэкономических факторов

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2023 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

🔥Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2023 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

📊Рынок в 2023 году

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2023 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2023 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.

[/articles]

Краткий обзор рынка торговой недвижимости городов Московской области

Консалтинговая компания Welhome подготовила исследование рынка торговой недвижимости городов Московской области. Исследование охватывает 49 городов Московской области, в которых в общей сложности расположено порядка 175 действующих и строящихся торговых центров.

Согласно данным компании Welhome, по состоянию на август 2023 года в городах Подмосковья функционирует 143 качественных торговых центра общей арендуемой площадью 1,9 млн кв.м. Наибольшее количество торговых центров функционирует в Одинцово – 12 штук общей площадью 111 000 кв.м GLA. При этом по объему площадей лидирует Мытищи, где функционирует 8 торговых центров общей площадью 208 000 кв.м GLA. Средний показатель обеспеченности качественными торговыми площадями по анализируемым городам Подмосковья на конец августа 2023 года составил 257 кв.м на 1000 жителей.

Наименьший объем качественных торговых площадей сохраняется в Раменском, где действует лишь один профессиональный ТЦ «Солнечный Рай» арендуемой площадью 6 200 кв.м. За последние несколько лет в городе так и не открылось ни одного профессионального торгового центра, несмотря на то, что численность населения города составляет 113 000 человек, с 2023 года этот показатель вырос на 12%.

По данным Welhome, за год, с июня 2023 года по август 2023 года, в Подмосковье открылось 7 торговых центров общей площадью порядка 125 000 кв.м GLA в таких городах, как Апрелевка, Балашиха, Жуковский, Одинцово, Мытищи. Следует отметить, что в Апрелевке в июне 2023 года был открыт первый в городе профессиональный ТЦ «Мелодия», среди арендаторов которого супермаркет «Лента», магазин детских товаров «Кораблик», магазины одежды «Твое», Sela и другие. Таким образом, в Апрелевке, ранее не участвовавшей в исследовании по причине отсутствия в городе профессиональных ТЦ, обеспеченность торговыми площадями составляет 248 кв.м на 1000 человек.

ТЦ, открытые в Московской области во II полугодии 2023 – I полугодии 2023 годов

По данным компании Welhome, в 2023 году было открыто 3 новых торговых центра, а до конца года заявлен ввод еще пяти ТЦ общей площадью 130 000 кв.м GLA, два из которых планируются в городе Видное: торговый центр районного формата «Ларец» в рамках жилого комплекса «Краски Жизни» и ритейл-парк «Видное Парк» на Каширском шоссе.

На 2023 год заявлен ввод, как минимум, шести торговых центров общей площадью порядка 149 000 кв.м GLA. Интересно отметить, что половина из заявленных ТЦ будет относиться к городу Пушкино: «Пушкинский», расположенный непосредственно в городе, а также «Пушкино Парк» в рамках ритейл-парка на Ярославском шоссе и «Акварель Пушкино», также строящийся на Ярославском шоссе.

Динамика ввода торговых площадей в городах Подмосковья в 2023-2023 годах

Что касается обеспеченности торговыми площадями, то по сравнению с показателями годичной давности (на июнь 2023 года) за счет новых открытий обеспеченность выросла в таких городах, как Балашиха (рост 35%, составляет 240 кв.м на 1000 человек), Жуковский (рост 60%, составляет 306 кв.м на 1000 человек), Мытищи (рост 14%, составляет 1013 кв.м на 1000 чел.) и Одинцово (рост 29%, составляет 784 кв.м на 1000 человек)

Также за год сменился и город-лидер по обеспеченности торговыми площадями: Реутов уступил лидерство Мытищам, где обеспеченность превысила отметку 1000 кв.м на 1000 жителей. С 5-й на 3-ю позицию по показателю обеспеченности переместился также город Одинцово, где обеспеченность торговыми площадями на текущий момент составляет 784 кв.м на 1000 жителей. Следует отметить, что емкость рынка торговой недвижимости этого города практически исчерпана для строительства крупных объектов, начиная от окружного формата и выше. По оценкам компании Welhome, здесь возможна реализация только микрорайонных торговых объектов в рамках строящихся жилых массивов.

Наименее обеспеченными качественными торговыми помещениями на текущий момент остаются такие города, как Раменское (54 кв.м на 1000 человек), Долгопрудный (86 кв.м на 1000 человек), Егорьевск (113 кв.м на 1000 человек), Видное (118 кв.м на 1000 человек). Однако в Видном в ближайшие полгода ситуация изменится, и прогнозируемая обеспеченность составит сразу же порядка 850 кв.м на 1000 человек за счет открытия крупного ритейл-парка, рассчитанного даже на более широкий охват, нежели только жителей города.

Наиболее обеспеченные качественными торговыми площадями города Московской области (на август 2023 года)

• Активно развивается формат ритейл-парков. Наиболее крупными игроками в данном сегменте выступают гипермаркет Globus, гипермаркет спортивных товаров «Декатлон», DIY-гипермаркет «Леруа Мерлен», гипермаркет «Лента».
• Несмотря на общие негативные тренды на рынке торговой недвижимости, по итогам 2023 года в исследуемых городах Московской области может быть открыто в общей сложности 8 торговых центров, что лишь на 2 объекта меньше, чем было открыто в 2023 году, а по объему арендуемых площадей даже на 24% выше показателя 2023 года.
• В процессе строительства находится порядка 170 000 кв. м GLA качественных крупных проектов в городах Московской области, без учета небольших ТЦ микрорайонного формата. Еще более 200 000 кв.м торговых площадей находится в заявленных ранее проектах, активная фаза реализации которых еще не наступила. Таким образом, перспективы у рынка торговой недвижимости Подмосковья, безусловно, есть. Особенно это касается тех городов, где обеспеченность по тем или иным причинам все еще остается низкой при достаточно высокой численности населения и развитии жилищного строительства.

Исследование охватывает 49 городов Московской области, в которых в общей сложности расположено порядка 175 действующих и строящихся торговых центров. В исследовании также участвуют Зеленоград (ЗелАО Москвы) и Щербинка (ТиНАО Москвы).

В исследовании были собраны данные по качественным торговым центрам. Исходя из классификации, принятой в консалтинговой компании Welhome, под качественным (профессиональным) торговым центром понимается торговый центр арендуемой площадью от 5 000 кв.м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе одного или нескольких крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную международными, федеральными и/или региональными ритейлерами.

По зоне охвата в исследование взяты только торговые центры, относящиеся непосредственно к тому или иному городу Московской области: микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные. Суперрегиональные по охвату объекты, такие как ТРЦ «МЕГА Теплый Стан», «МЕГА Химки», «МЕГА Белая Дача», «РИО Реутов» и другие в исследование не включены, поскольку зона их влияния рассчитана на более широкую аудиторию как Москвы, так и Московской области, нежели на конкретный город, вблизи/в черте которого они расположены.

[/articles]

Новые тенденции на рынке недвижимости 2023

Об исследовании

Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2023 года.

Ключевые выводы исследования

Впервые за последние несколько лет большинство респондентов (69 %) отдали предпочтение приобретению земельных участков с разрешительной документацией или без таковой, а не готовым объектам недвижимости в разной стадии эксплуатации.

Ввод эксроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2023 году. Среди основных последствий участники опроса выделили снижение рентабельности девелопмента (28 %), консолидацию игроков рынка (26 %) и решение проблемы обманутых дольщиков (19 %).

На рынке коммерческой недвижимости респонденты выражают умеренный оптимизм. Роста ставок аренды или же их сохранения на том же уровне ожидают 94% опрошенных в офисном сегменте, 96% — в торговом и 100% — в складском.

Рынок недвижимости – одна из наиболее традиционных областей экономики и, вместе с тем, один из наиболее динамично развивающихся рынков. Поэтому так важно идти в ногу с последними трендами, основные из которых мы постарались проанализировать в настоящем исследовании. Данное исследование показывает в какую сторону движется российский рынок недвижимости, каковы ожидания основных игроков и как Россия отвечает на общемировые тенденции.

В этом году мы решили провести масштабное исследование рынка недвижимости России. Благодаря живому интересу к исследованию мы получили мнение значительного количества респондентов – ключевых игроков рынка, что и делает данное исследование уникальным и весьма интересным для изучения.

Наиболее привлекательные сегменты недвижимости для инвестиций

Наиболее привлекательные стадии проектов для инвестиций

Интерес к готовым объектам показал неожиданный спад – с 64% в 2023 году до 25% в текущем; при этом земельные участки без улучшений, напротив, демонстрируют повышенный интерес со стороны респондентов – 69% опрошенных выбрали данную стадию девелопмента как наиболее привлекательную.

Ожидания по ставкам капитализации

[/articles][/combine]

04 мая 2021      uristgd         660      

Похожие записи
• 
  Прожиточный Минимум Пенсионера В Карелии На 2023 Год
• 
  Опека Над Ребёнком Сколько Платят Саратов
• 
  Можно Ли Продать Дом Если Есть Долги У Приставов
• 
  Завещание обязательная доля в наследстве ГК РФ статья 1149