Здание Предоставлено В Аренду Без Земли Как Провести Реконструкцию
Содержание
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Здание Предоставлено В Аренду Без Земли Как Провести Реконструкцию. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Для согласования проводимых работ, необходимо обзавестись копиями технического плана здания. Получить нужные бумаги можно в БТИ. Они находятся в свободном доступе и предоставляются по первому требованию собственника нежилого помещения.
Стоит отметить, что при этом не должны затрагиваться несущие и опорные конструкции или элементы здания. В многоквартирном доме под понятие несущей конструкции попадают стены, которые несут на себе перекрытия между этажами.
Когда необходимо разрешение на реконструкцию
Кроме того, если в многоквартирном доме в результате реконструкции уменьшится размер помещений общего пользования, то необходимо получить разрешение от всех владельцев жилья. Об этом говорит статья 36 часть 3 Жилищного кодекса РФ.
- Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
- Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.
Какие полномочия оно дает?
Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.
Список необходимых документов
Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Строительство на арендованном земельном участке. Последствия
Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.
Строительство дома на арендуемом земельном участке
На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.
Выполнение реконструкции без оформления разрешения на строительство запрещено законом. За нарушение этого правила наступает ответственность по статье 9.5 КоАП РФ. Юридическим лицам грозит штраф в размере от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб., с административным приостановлением деятельности. Для частных лиц и ИП штрафные санкции будут меньше.
- неполным комплектом документов;
- неправильным оформлением проектной документации;
- нарушением градостроительных регламентов, нормативных и подзаконных актов;
- отсутствием полномочий у заявителя, отсутствием у проектировщика членства в СРО;
- отрицательным заключением государственной или негосударственной экспертизы;
- иными обстоятельствами.
Судебная практика по согласованию и узакониванию реконструкции
Реконструкция проводится по решению собственника, либо организации, уполномоченной на обслуживание здания. Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения производства, увеличить этажность для открытия новых офисов. Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов.
Реконструкция здания, производимая арендатором, приводит к улучшениям арендованного имущества. При производстве строительных работ следует выделять работы собственно по реконструкции и работы, относящиеся к капитальному ремонту. Расходы на ремонт не относятся к капитальным вложениям, они учитываются в составе текущих расходов.
Под улучшениями арендованного имущества, по нашему мнению, следует понимать вовсе не результаты ремонта, а исключительно такие действия с объектом, которые приводят к его качественному изменению по сравнению с полностью отремонтированным объектом. Точку зрения, согласно которой результаты капитального ремонта к улучшениям не относятся, поддерживают Минфин России и большинство судей (например, письма Минфина России от 27.07.2006 N 03-03-04/2/183 и от 18.03.2008 N 03-03-09/1/195 и постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525). Отметим, что некоторые судьи все-таки считали производство капитального ремонта одной из форм неотделимых улучшений (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 N А78-715/07-Ф02-8189/07).
Отношения арендатора и арендодателя по ремонту регулируются ст.616 ГК РФ. При этом капремонт, если иное не предусмотрено договором, производится арендодателем или за его счет.
Вопросы, связанные с улучшением арендованного имущества, регулируются нормами ст.623 ГК РФ. При этом необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения.
Как арендатор должен учитывать в бухгалтерском и налоговом учете капвложения в неотделимые улучшения арендованного основного средства, не возмещаемые арендодателем? Кто и в каких случаях должен платить налог на имущество? Может ли арендатор принять к вычету НДС?
Ситуация. Предприятие арендует здание и осуществляет по согласованию с арендодателем реконструкцию, при этом стоимость капитальных вложений согласно договору аренды не возмещается арендатору. Необходимо ли арендатору включить всю сумму капитальных вложений в состав основных средств? Если да, то какие должны быть составлены документы? Принимается ли НДС по ним к вычету? Можно ли амортизировать данные капвложения после ввода здания в эксплуатацию в бухгалтерском и налоговом учете? Учитывается ли в целях налогообложения арендная плата во время реконструкции?
Отсекаем ремонт, оставляем улучшения
Улучшения являются отделимыми, если они могут быть физически отделены от арендуемого имущества без причинения вреда для его целостности. Такие улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором (п.1 ст.623 ГК РФ). Во избежание разногласий между сторонами договора и с налоговыми органами лучше заранее четко определять в договоре аренды, какие работы и объекты относятся к отделимым улучшениям, а какие к неотделимым.
Неотделимыми улучшениями признаются такие улучшения, которые нельзя отделить от арендованной вещи, не причинив ей вреда. По нашему мнению, применительно к движимому имуществу речь идет о модернизации или дооборудовании, а применительно к недвижимому имуществу — о реконструкции или достройке.
Если улучшения проводятся с согласия арендодателя, то по окончании срока договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не предусмотрено условиями договора аренды (п.2 ст.623 ГК РФ). Если же улучшения производятся без согласия арендодателя, то последний не только вправе отказаться возмещать их стоимость, но по окончании срока аренды может вообще от них отказаться. Тогда арендатору во исполнение ст.622 ГК РФ придется за свой счет приводить имущество в первоначальное состояние (с учетом нормального износа) и, возможно, возмещать арендодателю упущенную выгоду за время работ по обратной переделке.
Порядок бухгалтерского учета капитальных вложений арендатора в настоящее время недостаточно урегулирован в нормативных документах. Вероятно, это связано с недостаточной четкостью положений ст.623 ГК РФ о правах на неотделимые улучшения.
Очевидно, что поскольку они неотделимы, то по окончании срока аренды остаются вместе с предметом аренды в распоряжении арендодателя. Собственность арендодателя на неотделимые улучшения по завершении срока аренды ни у кого не вызывает сомнений. Исключение составляют случаи, когда арендатор заключает с арендодателем договор инвестиционного типа, согласно которому обязуется что-нибудь достроить с условием получения права собственности на часть достроенного (например, на верхний этаж здания). Мы такие случаи в данной статье не рассматриваем.
Сомнения вызывает период, когда арендатор во время действия договора аренды использует в производственной деятельности законченные им неотделимые улучшения. Существует три основные позиции.
Первая: право собственности на результат выполненных арендатором работ, имеющий характер неотделимых улучшений, сразу по завершении этих работ принадлежит арендодателю независимо от условий договора аренды.
Вторая: по завершении работ право собственности на неотделимые улучшения возникает у арендатора, арендодателю оно передается по акту. Иначе говоря, до момента передачи (который может приходиться, например, только на конец срока аренды) собственником является арендатор. Например, в постановлении ФАС Поволжского округа от 22.03.2007 N А65-25799/2005-СА1-19 говорится: «Неотделимые улучшения объекта аренды (зданий) в силу того, что их невозможно отделить от самого объекта аренды, в конечном счете будут признаны собственностью арендодателя и перейдут к нему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды».
Третья позиция заключается в том, что стороны договора аренды вправе самостоятельно разрешить данный вопрос в договоре. Если они предусмотрят условие, согласно которому собственником неотделимых улучшений до окончания аренды является арендатор, то так оно и будет. Такой подход опирается на ст.623 ГК РФ (которая однозначно не определяет, кто является собственником неотделимых улучшений), а также на нормы ст.421 ГК РФ о свободе договора.
Однако мы придерживаемся первой позиции. Представители налоговых органов, Минфин России и большинство арбитражных судов тоже (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2008 N Ф08-3813/2008 и Ф08-3813/2008/1, от 03.08.2004 N Ф08-3381/2004, Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6). В постановлении ФАС Уральского округа от 12.08.2008 N Ф09-5672/08-С6 (определением ВАС РФ от 18.05.2009 N ВАС-15986/08 отказано в пересмотре данного дела) отмечено: «Как следует из содержания норм ст.622 и 623 ГК РФ, неотделимые улучшения арендованного имущества могут находиться только в собственности арендодателя, арендатор при этом вправе требовать только возмещения стоимости произведенных им улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды».
Применительно к рассматриваемой ситуации в пользу первой позиции можно сказать следующее. При реконструкции здания неотделимые улучшения как часть недвижимости в силу ст.134 ГК РФ
- Чтобы Вам выдали разрешение на строительство на арендованном участке, необходимо привести целевое назначение земли в соответствие с назначением здания, которое хотите здесь установить.
- Перед обращением за разрешением, внимательно изучите договор аренды. Возможно, в нем имеется пункт, запрещающий строительную деятельность. Тогда придется согласовывать этот вопрос с арендодателем.
- И конечно, любые строительные и прочие мероприятия придется обговаривать с собственником земли, с которым заключен договор аренды. Дело в том, что при сдаче объекта в эксплуатацию или продаже такового, надо будет указывать информацию о владельце территории.
- Если в соглашении об аренде не предусмотрена возможность капитального строительства, придется предварительно внести изменения в этот документ. За установку самовольных построек грозит серьезный штраф и судебное разбирательство. В результате Вас могут обязать снести здание за собственный счет.
- Если все согласования пройдены успешно, осталось пройти экспертизы, подготовить необходимый пакет документации, написать заявление и подать все это в местный муниципалитет. Обращаться надо в органы, к которым относится арендуемый Вами земельный участок.
На рассмотрение дается до десяти дней с момента получения бумаг. Без разрешения на строительство на арендованном участке не получится сдать в эксплуатацию дом или иную постройку. А значит, Вы не сможете ей распоряжаться в полной мере. Мы поможем избежать отказа, обеспечив положительный результат.
Как получить разрешение на строительство на арендованном участке?
Юристы нашей компании помогут собрать необходимый пакет документов и оформить разрешение на строительство на арендованном участке. Мы проведем переговоры с собственником земли, соберем и подготовим необходимые документы, составим проект и заявление, а затем подадим все это в местный муниципалитет. При этом наши эксперты учтут положения Градостроительного кодекса. Еще мы запросим требуемые выписки о категории и виде разрешенного использования участка, чтобы выявить возможность возведения здесь капитального объекта.
- Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
- Обустройства антресольного этажа.
- Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
- Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
- Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.
Порядок согласования
Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:
Какие полномочия оно дает?
Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.
15 Июн 2021 uristgd 251