Реформа банкротства застройщика
Содержание
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Реформа банкротства застройщика». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Например, недавно начались проблемы у одного из крупнейших застройщиков Московской области — компании Urban Group. Власти уже закончили аудит состояния Urban Group и подготовили «дорожную карту» по выполнению его обязательств. В частности, пообещали достроить все объекты UG за счет средств Фонда защиты дольщиков (то есть счет средств федерального бюджета) и бюджета Московской области. В начале июля региональный парламент принял решение увеличить расходы областного бюджета на 2023 год на 18,5 млрд рублей.
Станет ли новый механизм защитой от подобных проблем? Да, поскольку, с одной стороны, с прошлого года заработал Фонд защиты прав дольщиков, который получает отчисления от застройщиков с каждым заложенным фундаментом и берет на себя ответственность достроить незавершенный объект. С другой стороны, вводится новый механизм финансирования, который в принципе исключает появление обманутых дольщиков.
Банки выбраны
Напомним, что сегодня строительство жилья финансируют сами покупатели по схеме договоров долевого строительства (ДДУ). Схема ДДУ существует с 2005 года, однако она так и не смогла решить проблему обманутых дольщиков.
— В Петербурге и Ленинградской области темпы строительства не упали. Переход на проектное финансирование прошел достаточно мягко, поскольку у нас налажен диалог между бизнесом и властью, — отметил руководитель комитета по взаимодействию застройщиков с госорганами Российского союза строителей Олег Бритов. — Но в других регионах ситуация намного сложнее.
Закон о проектном финансировании принимался в режиме спецоперации: с кавалерийского наскока, не прислушиваясь к мнению участников рынка. Под какую ставку будут выделять кредиты банки? В ответ слышали: рынок отрегулирует. Ожидания были безрадостные, и они подтвердились.
ИДЕАЛЬНАЯ КАРТИНА?
Реформа уменьшает количество строительных компаний и укрупняет этот бизнес. Само по себе это неплохо: крупные компании — более надежные. Но если модель привлечения денег не будет доработана, эксперт считает, что объемы строительства многоэтажного жилья снизятся даже по отношению к 2023 году.
Закон о банкротстве распространил обязанность опубликования уведомления о намерении обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц на любого конкурсного кредитора, должника, работника, бывшего работника должника. Ранее данное требование распространялось только на конкурсного кредитора – кредитную организацию. Изменения направлены на обеспечение открытости информации о потенциальном банкротстве компании и полностью исключат практику получения должниками судебных решений о взыскании в пользу аффилированных структур с тем, чтобы подать заявление о банкротстве, перехватив инициативу у кредитной организации, которая в настоящее время не может подать заявление без соответствующей публикации.
Изменение общих положений
В Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) 29.07.2023 внесены изменения в ряд общих положений Закона о банкротстве, а также в нормы о банкротстве застройщиков. Поправки вступают в силу с 1 января 2023 года.
Изменение норм о банкротстве застройщиков
3. Закон о банкротстве устанавливает, что требования всех участников строительства (в том числе участников долевого строительства) предъявляются конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр. Ранее требования участников строительства включались в реестр на основании определения суда, что существенно затягивало сроки проведения процедуры банкротства застройщика, а также проведения собрания участников строительства в целях решения вопроса о способе погашения их требований. В соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве, арбитражный суд будет рассматривать требования участников строительства, только если лицами, участвующими в деле о банкротстве, заявлены возражения в отношении предъявленных конкурсному управляющему требований.
Главное опасение покупателей – повышение цен на квартиры в новостройках. Следствием запрета долевого строительства недвижимости станет утрата преимущества авансовой покупки, когда на этапе котлована приобрести жилье можно на 20–30% дешевле итоговой рыночной стоимости. Кроме того, издержки, связанные с новым порядком финансирования, девелоперы вынужденно перенесут на плечи покупателя, включив издержки в стоимость жилья. С другой стороны, банки несут все риски, и покупатель ничем не рискует.
В отличие от долевого строительства, в котором застройщик привлекает «бесплатные» средства граждан, проектное финансирование предполагает предоставление банковских кредитов. В схеме «застройщик – покупатель» появится промежуточное звено – банк, который будет аккумулировать инвестируемые деньги на счетах, распоряжаться финансовыми потоками, осуществлять контроль деятельности застройщика вплоть до завершения строительства объекта.
В России около 80% строящегося жилья финансируется за счет средств покупателей. По данным Росреестра, за 9 месяцев 2023 года зарегистрировано 483 600 договоров долевого участия, что на 55 900 соглашений больше, чем годом ранее.
План Минстроя будет реализован постепенно – в несколько этапов. В 2023 году планируется разработать законы и подзаконные акты, направленные на регулирование введения механизмов проектного финансирования. Изменения будут внесены в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, закон о банкротстве и налоговый кодекс, нормативные акты Центробанка. Сначала нововведение «испытают» на добровольных участниках программы, а «точкой невозврата» реформы долевого строительства, или фактической его замены проектным финансированием, согласно плану, станет 1 июля 2023 года.
24 Апр 2021 uristgd 477